L’essor des plateformes de location de courte durée a bouleversé la vie de nombreuses copropriétés parisiennes. Rotations incessantes d’occupants, nuisances sonores, usure des parties communes, incidents de sécurité : les plaintes des résidents permanents se sont multipliées, en particulier dans les arrondissements les plus touristiques.
Le législateur a répondu par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », qui traite à la fois les nuisances en copropriété et la pénurie de logements de longue durée.Pour les copropriétés, le changement est net : l’interdiction de la location touristique ne requiert plus l’unanimité, mais un vote à la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Le dispositif, validé par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026, est désormais complété par l’enregistrement national obligatoire de tous les meublés de tourisme, en vigueur depuis le 20 mai 2026.
Maître David BAC, avocat en droit immobilier à Paris 16, accompagne les syndicats de copropriétaires souhaitant faire voter ou faire respecter une interdiction, comme les propriétaires qui entendent poursuivre leur activité de location dans un cadre sécurisé.
Interdire la location Airbnb en copropriété : comment fonctionne le vote à la majorité des deux tiers ?
Avant la loi Le Meur, interdire la location meublée touristique supposait une modification du règlement de copropriété votée à l’unanimité, seuil pratiquement inaccessible. Restait le terrain judiciaire, aléatoire : la Cour de cassation admet qu’une location saisonnière dépourvue de prestations de type hôtelier est compatible avec une clause d’habitation bourgeoise simple (en ce sens, Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.455).
Quel est le fondement juridique du nouveau dispositif ?
Le nouveau d) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, issu de l’article 6 de la loi Le Meur, permet à l’assemblée générale de voter la modification du règlement de copropriété interdisant la location en meublés de tourisme des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.
La majorité requise est la double majorité de l’article 26 : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Réunir deux tiers des tantièmes ne suffit donc pas ; il faut également que plus de la moitié des copropriétaires, comptés par tête, approuvent la résolution.
Si cette double majorité n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins la moitié des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat à la majorité de l’article 25 peut être envisagé sur le fondement de la passerelle de l’article 26-1.
Le Conseil constitutionnel a jugé le dispositif conforme à la Constitution (décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026), écartant les griefs tirés du droit de propriété et de la liberté d’entreprendre. Il a relevé que le champ de la mesure est circonscrit aux résidences secondaires des copropriétés dotées d’une clause d’habitation bourgeoise, que les lots demeurent librement louables selon d’autres modalités (location nue ou meublée de longue durée, bail mobilité) et que l’interdiction est réversible à la même majorité.
Quelles sont les conditions pour voter l'interdiction ?
Trois conditions cumulatives résultent du texte. Les lots visés doivent être à usage d’habitation. Ils ne doivent pas constituer la résidence principale de leur propriétaire, laquelle demeure hors du champ de l’interdiction : son détenteur conserve la faculté de la louer ponctuellement dans la limite légale de nuitées. Enfin, le règlement de copropriété doit interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale, autrement dit contenir une clause d’habitation bourgeoise.
À défaut d’une telle clause, le mécanisme de l’article 26, d) est inapplicable : l’interdiction suppose alors, comme auparavant, l’unanimité. L’analyse préalable du règlement conditionne donc toute la stratégie.
En pratique, la résolution soumise à l’assemblée doit viser l’article 26, d), constater l’existence de la clause, fixer la date d’effet de l’interdiction et donner pouvoir au syndic de modifier le règlement puis de publier la modification au service de la publicité foncière.
Deux points de vigilance. D’une part, les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester la décision (article 42, alinéa 2, de la loi de 1965). D’autre part, la loi ne règle pas expressément le sort des activités de location déjà déclarées au jour du vote : l’application de l’interdiction aux exploitations en cours nourrira vraisemblablement du contentieux, et la rédaction de la résolution doit anticiper cette difficulté.
Que doivent mentionner les nouveaux règlements de copropriété ?
L’article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi Le Meur, impose aux règlements de copropriété établis à compter du 21 novembre 2024 de mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de la location de meublés de tourisme.
Tout acquéreur d’un lot dans un immeuble neuf sait désormais, dès la lecture du règlement, si l’activité y est permise.
Quelles obligations pour le propriétaire qui loue en Airbnb ?
L'information obligatoire du syndic
L’article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965, également issu de la loi Le Meur, impose au copropriétaire — ou, par son intermédiaire, au locataire autorisé — d’informer le syndic lorsque le lot fait l’objet de la déclaration de meublé de tourisme prévue à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.
Le syndic inscrit alors un point d’information relatif à l’activité de location touristique dans la copropriété à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Les copropriétaires mesurent ainsi l’ampleur du phénomène dans leur immeuble et peuvent, le cas échéant, mettre au vote une interdiction.
L'enregistrement national, obligatoire depuis le 20 mai 2026
Depuis le 20 mai 2026, toute personne qui offre un meublé de tourisme à la location doit préalablement procéder à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national (article L. 324-1-1, III, du code du tourisme ; décrets n° 2026-196 et n° 2026-197 du 19 mars 2026). Le dispositif, opéré par la Direction générale des entreprises, remplace les téléservices communaux disparates ; les numéros déjà délivrés ont vocation à être repris dans la base nationale, ce qu’il est prudent de vérifier annonce par annonce.
Le numéro d’enregistrement à 13 caractères doit figurer sur chaque annonce publiée. Les plateformes sont tenues de retirer les annonces dépourvues de numéro valide et de transmettre chaque trimestre à l’administration le nombre de jours loués par logement.
Le loueur qui déclare le bien comme sa résidence principale doit désormais en justifier, par exemple par son avis d’imposition.
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Quelles sanctions en cas de non-respect des règles ?
Le défaut d’enregistrement expose le loueur à une amende civile pouvant atteindre 10 000 € par logement ; la fausse déclaration ou l’usage d’un faux numéro d’enregistrement, à une amende pouvant atteindre 20 000 €. Le dépassement de la durée maximale de location de la résidence principale — 90 jours par an à Paris — est sanctionné par une amende pouvant atteindre 15 000 € par année de dépassement.
La sanction la plus lourde frappe le changement d’usage irrégulier : louer en meublé de tourisme un logement qui n’est pas sa résidence principale sans autorisation est puni d’une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local, assortie d’une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, plafond porté de 50 000 € à 100 000 € par la loi Le Meur).
La violation d’une interdiction votée par l’assemblée générale relève, quant à elle, du droit de la copropriété : le syndicat des copropriétaires peut agir devant le tribunal judiciaire pour obtenir la cessation de l’activité, au besoin sous astreinte, ainsi que des dommages-intérêts. Le syndic, qui représente le syndicat en justice, doit en principe y être habilité par l’assemblée générale (article 55 du décret du 17 mars 1967).
Quelles exigences énergétiques pour les meublés de tourisme ?
La loi Le Meur soumet la location touristique aux exigences de performance énergétique, afin de fermer la voie de repli qu’offrait Airbnb aux propriétaires de passoires thermiques exclues de la location de longue durée.
Depuis le 21 novembre 2024, toute nouvelle autorisation de changement d’usage en vue d’une location en meublé de tourisme est subordonnée à la production d’un diagnostic de performance énergétique classé entre A et E (article L. 631-10 du code de la construction et de l’habitation).
À compter du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme, y compris ceux déjà exploités, devront être classés entre A et D. La résidence principale du loueur échappe à cette exigence, et le dispositif ne s’applique qu’en France métropolitaine.
Le maire peut exiger du loueur la production d’un DPE valide dans un délai de deux mois ; à défaut, une astreinte administrative de 100 € par jour peut être prononcée, et la location d’un logement non conforme est passible d’une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par local.
Quels pouvoirs renforcés pour les communes ?
Paris applique la limite de 90 jours depuis le 1er janvier 2025
La loi Le Meur autorise les communes à abaisser, par délibération motivée, de 120 à 90 jours par an la durée maximale de location touristique des résidences principales. Paris a activé cette faculté sans attendre : par délibération des 18, 19 et 20 décembre 2024 (2024 DLH 398), le plafond de 90 jours s’applique à l’ensemble du territoire parisien depuis le 1er janvier 2025.
Marseille l’a également adopté, suivie de Bordeaux, Nice et Lyon en 2026. Les plateformes doivent bloquer automatiquement les annonces des résidences principales ayant atteint le seuil.
Changement d'usage, quotas et servitude de résidence principale
La loi réécrit l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et étend à toutes les communes la faculté d’instaurer le régime de l’autorisation de changement d’usage. À Paris, ce régime, assorti d’une compensation — la transformation en logement d’une surface équivalente —, s’applique de longue date à la location touristique des résidences secondaires.
Les communes peuvent en outre fixer des quotas d’autorisations temporaires de changement d’usage et délimiter, dans leur plan local d’urbanisme, des secteurs où toute construction nouvelle de logements sera affectée à un usage de résidence principale.
Quelle fiscalité pour les locations Airbnb depuis 2025 ?
La loi Le Meur réduit fortement l’avantage fiscal du régime micro-BIC à compter des revenus perçus en 2025. Pour les meublés de tourisme non classés, le plafond de recettes tombe à 15 000 € par an et l’abattement forfaitaire à 30 %, soit un alignement sur le régime de la location nue. Pour les meublés classés et les chambres d’hôtes, le plafond est ramené de 188 700 € à 77 700 € et l’abattement de 71 % à 50 % (article 50-0 du code général des impôts).
S’y ajoute la réforme issue de la loi de finances pour 2025 : lors de la cession d’un bien loué en meublé non professionnel, les amortissements déduits pendant l’exploitation sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui alourdit sensiblement la fiscalité de sortie des investisseurs.
Sécuriser sa position avant d'agir
Trois barrières distinctes se cumulent désormais pour la location touristique à Paris : le règlement de copropriété, la réglementation municipale — enregistrement, changement d’usage, plafond de 90 jours — et les exigences énergétiques. Pour les syndicats de copropriétaires, le vote fondé sur l’article 26, d), validé par le Conseil constitutionnel, constitue un outil efficace, à condition de vérifier la présence d’une clause d’habitation bourgeoise et de soigner la rédaction de la résolution. Pour les loueurs, la conformité administrative n’est plus une formalité : elle conditionne la poursuite même de l’activité.
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Références juridiques
Référence | Objet |
Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 | Loi Le Meur — régulation des meublés de tourisme |
Article 26, d), loi du 10 juillet 1965 | Interdiction votée à la double majorité des deux tiers |
Article 8-1-1, loi du 10 juillet 1965 | Mention obligatoire dans les règlements établis depuis le 21/11/2024 |
Article 9-2, loi du 10 juillet 1965 | Information du syndic par le copropriétaire loueur |
Cons. const., 19 mars 2026, n° 2025-1186 QPC | Conformité du dispositif à la Constitution |
Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.455 | Clause d’habitation bourgeoise simple et location saisonnière |
Article L. 324-1-1 du code du tourisme | Définition, enregistrement, plafonds de nuitées |
Décrets n° 2026-196 et n° 2026-197 du 19 mars 2026 | Téléservice national d’enregistrement et traitement « API Meublés » |
Articles L. 631-7, L. 631-10 et L. 651-2 du CCH | Changement d’usage, exigences énergétiques, sanctions |
Article 50-0 du code général des impôts | Régime micro-BIC des meublés de tourisme |
Délibération du Conseil de Paris 2024 DLH 398 | Plafond de 90 jours à Paris depuis le 1er janvier 2025 |
