Les impayés de charges sont l’une des principales difficultés de gestion des copropriétés parisiennes. Lorsqu’un copropriétaire ne règle pas sa quote-part, c’est l’équilibre financier de l’immeuble entier qui est menacé : les autres copropriétaires compensent le manque à gagner et les travaux nécessaires sont différés, parfois abandonnés.
Le législateur a doté le syndicat des copropriétaires d’outils efficaces, au premier rang desquels la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Mais cette efficacité a une contrepartie : un formalisme strict, que la Cour de cassation a considérablement resserré entre décembre 2024 et janvier 2026.
Trois décisions successives — l’avis du 12 décembre 2024 sur le contenu de la mise en demeure, l’arrêt du 20 novembre 2025 sur l’approbation des comptes et les arrêts du 15 janvier 2026 sur la mise en demeure par exercice et l’office du juge — dessinent désormais un cadre que le syndic ne peut plus ignorer sans voir sa demande déclarée irrecevable.
Maître David BAC, avocat en droit immobilier à Paris 16, accompagne les syndicats de copropriétaires et les syndics dans le recouvrement des charges impayées, à Paris et en Île-de-France.
Quelles sont les obligations du copropriétaire en matière de charges ?
Chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux charges en fonction de sa quote-part définie par le règlement de copropriété. Cette obligation, qui résulte des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, est la contrepartie du droit de jouissance des parties communes et des services collectifs.
Comment sont réparties les charges de copropriété ?
L’article 10 distingue deux catégories de charges. Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (honoraires du syndic, assurance de l’immeuble, nettoyage, petites réparations) sont réparties proportionnellement aux tantièmes fixés par le règlement de copropriété. Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun (ascenseur, chauffage collectif, gardiennage) sont réparties en fonction de l’utilité objective que ces services présentent pour chaque lot : un copropriétaire du rez-de-chaussée ne participe en principe pas aux charges d’ascenseur, sauf stipulation contraire du règlement.
Le budget prévisionnel, voté chaque année en assemblée générale, détermine le montant des provisions appelées auprès de chaque copropriétaire. Ces provisions sont des avances sur les dépenses courantes ; elles sont dues indépendamment de l’approbation ultérieure des comptes.
Quand les charges deviennent-elles exigibles ?
Les provisions du budget prévisionnel, égales au quart du budget voté, sont exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf modalités différentes décidées par l’assemblée générale (article 14-1). Les appels de fonds pour travaux hors budget prévisionnel (ravalement, réfection de toiture, mise aux normes de l’ascenseur) suivent l’échéancier fixé par l’assemblée générale lors du vote des travaux (article 14-2). Les cotisations annuelles du fonds de travaux sont appelées selon les mêmes modalités que les provisions du budget (article 14-2-1).
Le non-paiement à la date d’exigibilité ouvre la phase de recouvrement. Une précision s’impose d’emblée : le copropriétaire qui conteste le montant de ses charges ou la gestion du syndic ne peut pas suspendre ses paiements pour autant. La jurisprudence écarte constamment l’exception d’inexécution en la matière ; la contestation s’exerce par une action distincte, qui ne dispense pas du règlement des appels de fonds.
Quelles sont les étapes du recouvrement amiable ?
Avant toute procédure judiciaire, le syndic privilégie la voie amiable. Elle résout la plupart des impayés liés à un oubli, à une difficulté passagère ou à une contestation qui peut être levée par le dialogue.
La relance amiable est-elle obligatoire ?
Le syndic adresse d’abord une relance, par courrier simple ou courriel, précisant le montant dû, la période concernée et le délai accordé pour régulariser. Cette relance relève de la gestion courante : intervenant avant la mise en demeure, son coût ne peut pas être imputé au copropriétaire (article 10-1 de la loi de 1965, a contrario). Elle permet surtout d’identifier la cause de l’impayé et d’adapter la stratégie.
Un échéancier peut être consenti en cas de difficultés financières avérées. Tout accord doit alors être formalisé par écrit et prévoir la déchéance du terme en cas de non-respect, afin de permettre la reprise immédiate des poursuites.
La tentative amiable préalable est-elle obligatoire avant d'agir en justice ?
Pour les demandes en paiement n’excédant pas 5 000 euros portées devant le tribunal judiciaire, l’article 750-1 du Code de procédure civile (rétabli par le décret n° 2023-357 du 11 mai 2023 pour les instances introduites depuis le 1er octobre 2023) impose une tentative préalable de conciliation par un conciliateur de justice, de médiation ou de procédure participative, à peine d’irrecevabilité que le juge peut soulever d’office. Le texte prévoit des dispenses limitatives, notamment le motif légitime tenant à l’urgence manifeste ou à l’indisponibilité de conciliateurs dans un délai raisonnable.
Deux précisions récentes de la Cour de cassation sont décisives pour le choix de la voie procédurale. L’injonction de payer échappe entièrement à cette obligation, dans ses deux phases, y compris pour une créance inférieure ou égale à 5 000 euros (Cass. 2e civ., avis, 25 septembre 2025, n° 25-70.013). Le référé, en revanche, y demeure en principe soumis (Cass. 2e civ., 14 avril 2022, n° 20-22.886).
Comment fonctionne la mise en demeure préalable ?
La mise en demeure conditionne l’accès à la procédure accélérée de l’article 19-2 et déclenche la déchéance du terme des provisions à échoir. C’est aussi, depuis l’avis du 12 décembre 2024, le point de fragilité le plus fréquent des dossiers de recouvrement.
Quel contenu pour une mise en demeure valable ?
La Cour de cassation a fixé les exigences de contenu dans son avis du 12 décembre 2024 (n° 24-70.007) : la mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande formée sur le fondement de l’article 19-2. Un solde global (« vous restez redevable de la somme de X euros ») ne suffit pas. Chaque appel de fonds impayé doit être identifié, avec son objet (budget prévisionnel, travaux, fonds de travaux) et l’exercice auquel il se rattache.
La mise en demeure est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Le recommandé est moins coûteux, mais si le pli n’est pas retiré, la preuve de sa présentation peut être discutée ; l’acte de commissaire de justice offre une sécurité supérieure. Le courrier vise expressément l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et accorde un délai de trente jours pour régulariser, courant à compter de la première présentation du pli ou de la signification de l’acte.
Quels effets produit la mise en demeure ?
Si le copropriétaire ne s’exécute pas dans les trente jours, la déchéance du terme opère : les provisions non encore échues de l’exercice en cours deviennent immédiatement exigibles, de même que les sommes restant dues au titre des exercices précédents dont les comptes ont été approuvés. Concrètement, un copropriétaire mis en demeure en février pour la provision du premier trimestre et resté défaillant peut se voir réclamer, dès le mois de mars, les provisions des deuxième, troisième et quatrième trimestres.
La mise en demeure produit deux autres effets. Elle fait courir les intérêts au taux légal (article 1231-6 du Code civil). Elle marque aussi le point de départ de l’imputation des frais de recouvrement au seul copropriétaire défaillant : frais de mise en demeure et de relance postérieure, droits et émoluments des actes de commissaire de justice, frais d’inscription d’hypothèque (article 10-1 de la loi de 1965).
Un effet, en revanche, lui est refusé : la mise en demeure n’interrompt pas la prescription, contrairement à une idée très répandue. Ce point est développé plus bas ; il commande le calendrier de toute action en recouvrement.
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Quelle procédure judiciaire pour recouvrer les charges impayées ?
À l’expiration du délai de trente jours, le syndic choisit sa voie procédurale en fonction du montant de la créance, de l’existence d’une contestation et de l’urgence.
Comment fonctionne la procédure accélérée de l'article 19-2 ?
La procédure accélérée au fond permet d’obtenir rapidement une condamnation définitive. Le syndicat, représenté par le syndic sans autorisation préalable de l’assemblée générale, assigne le copropriétaire devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Pour tous les immeubles parisiens, le tribunal judiciaire de Paris (Parvis du Tribunal de Paris, 17e arrondissement) est compétent. La représentation par avocat est obligatoire lorsque la demande excède 10 000 euros (articles 760 et 761 du Code de procédure civile) ; elle reste vivement conseillée en deçà, tant le formalisme de cette procédure est devenu piégeux.
Le syndicat doit justifier de trois éléments : une mise en demeure régulière restée infructueuse plus de trente jours, le vote du budget prévisionnel ou des travaux par l’assemblée générale et, pour les arriérés d’exercices antérieurs, l’approbation des comptes correspondants.
Le juge statue au fond. Sa décision a autorité de la chose jugée, elle est exécutoire de droit à titre provisoire et l’appel, enfermé dans un délai de quinze jours, n’en suspend pas l’exécution (articles 481-1 et 839 du Code de procédure civile). Le syndic peut donc engager les mesures d’exécution forcée sans attendre.
Quelle jurisprudence récente sur la procédure accélérée ?
Trois décisions publiées au Bulletin encadrent désormais strictement le dispositif.
L’arrêt du 20 novembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-23.315) juge que le syndicat n’est pas recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 en paiement de sommes afférentes à des exercices dont les comptes n’ont pas encore été approuvés par l’assemblée générale. Le vote du budget prévisionnel ne suffit pas pour les exercices clos : sans approbation des comptes, la créance, même fondée, doit être poursuivie par la voie ordinaire.
L’arrêt du 15 janvier 2026 (Cass. 3e civ., n° 23-23.534), rendu en formation de section, ajoute une seconde exigence : le syndicat qui étend sa demande à des provisions d’exercices postérieurs à la mise en demeure initiale doit justifier d’une nouvelle mise en demeure pour chaque exercice concerné. Une mise en demeure unique ne permet pas de réclamer indéfiniment les provisions des années suivantes. En pratique, le syndic doit renouveler ses mises en demeure, exercice par exercice, au fil des approbations de comptes.
Le même jour, un second arrêt (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-10.778) verrouille la procédure dans l’autre sens, au bénéfice du syndicat cette fois : le président saisi sur le fondement de l’article 19-2 ne peut connaître d’aucune demande reconventionnelle du copropriétaire, même connexe. Ce défaut de pouvoir juridictionnel s’analyse en une fin de non-recevoir. Le copropriétaire qui entend contester ses charges ou solliciter des dommages-intérêts doit engager une action distincte au fond, ce qui prive d’efficacité la plupart des défenses dilatoires.
Quelles alternatives à la procédure accélérée ?
L’injonction de payer reste une voie simple et peu coûteuse pour les créances déterminées et non sérieusement contestables. La requête est déposée au greffe du tribunal judiciaire, sans ministère d’avocat obligatoire, et elle est dispensée de la tentative amiable préalable de l’article 750-1 (Cass. 2e civ., avis, 25 septembre 2025, n° 25-70.013). Sa limite tient à l’opposition du débiteur, qui rebascule le dossier vers une instance contradictoire.
Le référé-provision (article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile) permet d’obtenir rapidement une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Il demeure en principe soumis, pour les demandes n’excédant pas 5 000 euros, au préalable amiable de l’article 750-1.
Enfin, l’assignation en paiement au fond, plus longue, reste la voie obligée pour les créances exclues du champ de l’article 19-2 : exercices non approuvés, régularisations de charges contestées, dommages-intérêts pour résistance abusive.
Quelles garanties protègent le syndicat des copropriétaires ?
Le législateur a assorti les créances du syndicat de sûretés spécifiques, réorganisées par l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022.
Comment fonctionne l'hypothèque légale de l'article 19 ?
L’article 19, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 garantit par une hypothèque légale, sur le lot du copropriétaire débiteur, les créances de toute nature du syndicat, qu’il s’agisse de provisions ou de sommes définitivement dues. Son régime obéit à trois règles. L’inscription suppose d’abord une mise en demeure restée infructueuse (ou l’invocation par le copropriétaire du paiement échelonné des travaux prévu à l’article 33). Le syndic a ensuite qualité pour requérir l’inscription au service de la publicité foncière sans autorisation de l’assemblée générale, comme pour en consentir la mainlevée et en requérir la radiation en cas d’extinction de la dette. Enfin, aucune inscription ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.
L’hypothèque ne prend rang qu’au jour de son inscription : le syndicat est primé par les créanciers inscrits avant lui, ce qui commande d’agir tôt. Le copropriétaire peut en obtenir la mainlevée totale ou partielle devant le président du tribunal judiciaire, contre une offre de paiement suffisante ou une garantie équivalente.
Que reste-t-il du « super-privilège » du syndicat ?
Le privilège immobilier spécial créé en 1994 a été transformé en hypothèque légale spéciale par la réforme des sûretés. L’article 19-1 de la loi de 1965 renvoie désormais à l’article 2402, 3°, du Code civil : les créances du syndicat relatives à l’année courante et aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur.
Cette sûreté, toujours surnommée « super-privilège » en pratique, conserve ses deux atouts. Elle est dispensée d’inscription (article 2418 du Code civil), donc occulte pour les autres créanciers. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l’année courante et les deux dernières années échues, et vient en concours avec l’hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les deux années antérieures. Elle se met en œuvre par l’opposition sur le prix de vente.
Que se passe-t-il en cas de vente du lot ?
L’article 20 de la loi de 1965 organise cette opposition. Lors d’une mutation à titre onéreux, si le vendeur ne présente pas au notaire un certificat du syndic de moins d’un mois attestant qu’il est libre de toute obligation envers le syndicat, le notaire adresse un avis de mutation au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les quinze jours du transfert de propriété. Le syndic dispose alors de quinze jours à compter de la réception de cet avis pour former opposition au versement des fonds, par acte extrajudiciaire. À peine de nullité, l’opposition énonce le montant et les causes de la créance et contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de situation de l’immeuble ; la créance doit être liquide et exigible (article 5-1 du décret du 17 mars 1967).
L’opposition régulière vaut mise en œuvre de l’hypothèque légale de l’article 19-1 : le notaire ne peut libérer le prix entre les mains du vendeur avant d’avoir désintéressé le syndicat dans la limite des sommes garanties. Bien maniée, c’est la garantie la plus efficace de la copropriété.
Quel délai pour agir en recouvrement des charges ?
L’action en recouvrement des charges se prescrit par cinq ans (article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018, et article 2224 du Code civil). Passé ce délai, la créance est perdue.
Comment calculer le point de départ de la prescription ?
Le délai court de la date d’exigibilité de chaque provision ou appel de fonds. L’analyse se fait ligne par ligne, et non sur un solde global : pour des provisions trimestrielles, chaque trimestre a son propre point de départ.
Une provision du premier trimestre 2021, exigible le 1er janvier 2021, était ainsi prescrite le 1er janvier 2026, quel que soit le sort des provisions ultérieures. La cour d’appel de Chambéry l’a rappelé dans une décision du 6 mai 2025 (n° 24/00907), en distinguant au surplus le régime décennal antérieur à la loi ELAN du régime quinquennal actuel.
Comment interrompre la prescription ?
C’est le point sur lequel les syndics se trompent le plus souvent : ni les relances amiables, ni la mise en demeure, fût-elle adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, n’interrompent la prescription. La Cour de cassation l’a jugé expressément en matière de charges de copropriété (Cass. 3e civ., 12 mai 2015, n° 13-25.688) et le rappelle régulièrement pour toute créance (Cass. com., 18 mai 2022, n° 20-23.204) : les causes d’interruption sont limitativement énumérées par les articles 2240 à 2244 du Code civil.
Trois actes seulement font courir un nouveau délai de cinq ans : la demande en justice, même en référé, dès sa signification (article 2241) ; une mesure conservatoire prise en application du Code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée, tel un commandement de payer ou une saisie (article 2244) ; la reconnaissance de sa dette par le copropriétaire, expresse ou tacite, comme un paiement partiel ou une demande d’échéancier (article 2240). Un syndic qui multiplie les mises en demeure sans assigner laisse donc, année après année, se prescrire les tranches les plus anciennes de sa créance.
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Quelles mesures d'exécution forcée après condamnation ?
Une fois le titre exécutoire obtenu, le commissaire de justice met en œuvre les mesures adaptées au patrimoine du débiteur.
La saisie-attribution sur comptes bancaires permet d’appréhender directement les sommes dues auprès de la banque du copropriétaire. La saisie des rémunérations prélève une fraction du salaire entre les mains de l’employeur, selon le barème légal. Lorsque le copropriétaire défaillant est bailleur, l’article 19-2 offre un levier supplémentaire : la saisie pratiquée sur une créance à exécution successive, tel un loyer ou une indemnité d’occupation, se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat, sans qu’il soit nécessaire de la renouveler à chaque échéance.
En dernier recours, la saisie immobilière du lot aboutit à la vente du bien devant le juge de l’exécution. Cette procédure lourde est réservée aux impayés importants et durables, mais sa seule menace suffit souvent à provoquer la régularisation.
Agir efficacement contre les impayés de charges à Paris
Les impayés fragilisent l’équilibre financier des copropriétés et pénalisent les copropriétaires qui s’acquittent régulièrement de leurs obligations. Le syndic dispose d’outils puissants : mise en demeure détaillée, procédure accélérée de l’article 19-2, hypothèques légales, opposition sur le prix de vente. Mais la jurisprudence de 2024-2026 sanctionne désormais par l’irrecevabilité toute approximation : mise en demeure imprécise ou non renouvelée, comptes non approuvés, demande excédant le champ du texte. À quoi s’ajoute un piège de calendrier, trop souvent ignoré : seule une action en justice, et non les mises en demeure successives, interrompt la prescription quinquennale.
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Références juridiques
Référence | Objet |
Articles 10 et 14-1, loi du 10 juillet 1965 | Répartition des charges ; provisions du budget prévisionnel |
Article 10-1, loi du 10 juillet 1965 | Frais de recouvrement imputables au copropriétaire défaillant |
Articles 14-2 et 14-2-1, loi du 10 juillet 1965 | Travaux hors budget ; fonds de travaux |
Article 19, loi du 10 juillet 1965 | Hypothèque légale du syndicat (soumise à inscription) |
Article 19-1, loi du 10 juillet 1965 ; articles 2402, 3° et 2418 du Code civil | Hypothèque légale spéciale dispensée d’inscription (ex-privilège) |
Article 19-2, loi du 10 juillet 1965 | Procédure accélérée au fond |
Article 20, loi du 10 juillet 1965 ; article 5-1 du décret du 17 mars 1967 | Opposition sur le prix de vente |
Article 42, loi du 10 juillet 1965 ; article 2224 du Code civil | Prescription quinquennale |
Articles 2240 à 2244 du Code civil | Causes d’interruption de la prescription |
Articles 481-1 et 839 du Code de procédure civile | Régime de la procédure accélérée au fond |
Article 750-1 du Code de procédure civile | Tentative amiable préalable (demandes ≤ 5 000 €) |
Cass. 3e civ., 12 mai 2015, n° 13-25.688 | La mise en demeure n’interrompt pas la prescription |
Cass. 3e civ., avis, 12 déc. 2024, n° 24-70.007 | Contenu obligatoire de la mise en demeure |
Cass. 2e civ., avis, 25 sept. 2025, n° 25-70.013 | Injonction de payer dispensée du préalable amiable |
Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 23-23.315 | Approbation des comptes exigée pour les arriérés |
Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 23-23.534 | Une mise en demeure par exercice |
Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 24-10.778 | Demandes reconventionnelles irrecevables (fin de non-recevoir) |
CA Chambéry, 6 mai 2025, n° 24/00907 | Prescription appréciée ligne par ligne |
