Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique n’est plus un logement décent. Il ne peut donc plus être donné en location. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, les logements classés E le 1er janvier 2034.
Ce calendrier est aujourd’hui contesté par le législateur lui-même. Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026, en première lecture, un projet de loi qui rouvrirait la location des logements F et G contre un engagement de travaux. Rien n’est en vigueur. Un bailleur qui relouerait aujourd’hui un logement G en anticipant cette réforme s’expose intégralement aux sanctions actuelles.
Deux constats commandent la stratégie patrimoniale des propriétaires parisiens. Le premier : ce que la loi organise n’est pas une interdiction administrative, mais une indécence de droit privé, dont les sanctions sont beaucoup plus ciblées et beaucoup plus redoutables qu’on ne le croit. Le second : en copropriété haussmannienne, le droit ménage au bailleur diligent des protections que presque personne n’invoque.
Maître David BAC, avocat en droit immobilier à Paris 16, assiste les propriétaires bailleurs confrontés aux exigences de décence énergétique : audit juridique du bien, constitution du dossier de diligences en copropriété, négociation avec le locataire, défense devant le juge des contentieux de la protection.
Ce que la loi interdit exactement (et ce qu'elle n'interdit pas)
Le mécanisme est indirect, et cette indirection commande tout le reste. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent « répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ». L’article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, a fixé ce niveau par référence aux étiquettes du DPE. Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 l’a transposé dans le décret « décence » n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
Il n’existe donc aucune police administrative de la passoire thermique. Aucun préfet ne dresse procès-verbal, aucune amende n’est encourue de ce seul chef. Le locataire est le seul titulaire de l’action, et l’article 20-1 de la loi de 1989 précise expressément que l’indécence est sans effet sur la validité du contrat en cours.
Quels baux sont concernés ?
Les exigences de décence énergétique s’appliquent aux logements loués à titre de résidence principale sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989, qu’ils soient loués vides, meublés ou en bail mobilité, ainsi qu’aux logements du parc social et aux logements conventionnés Anah (art. 25-3, 25-12 et 40 de la loi de 1989).
En sont exclus les locations saisonnières, les résidences secondaires louées sous le régime du code civil, et les locaux à usage exclusivement professionnel ou commercial. Cette exclusion est aujourd’hui refermée pour la location touristique, ce qui est développé plus loin.
Un bail en cours peut-il se poursuivre ?
Une réglementation nouvelle ne s’applique pas aux contrats formés avant son entrée en vigueur. Un bail conclu avant le 1er janvier 2025 sur un logement classé G peut donc se poursuivre.
La difficulté porte sur la reconduction. Selon la doctrine administrative du ministère chargé du logement, le « nouveau bail » englobe non seulement le contrat signé à l’entrée du locataire, mais aussi le contrat qui se renouvelle ou se reconduit tacitement. L’obligation de décence énergétique s’imposerait donc progressivement aux baux en cours, à chaque échéance triennale ou annuelle.
Cette lecture n’a pas encore été consacrée par la Cour de cassation, et l’ANIL elle-même la présente au conditionnel. Le débat n’est pas théorique : il détermine si un bailleur doit engager les travaux dans les mois qui viennent ou peut attendre le départ de son locataire. Une proposition de loi sénatoriale du 11 février 2025, adoptée par le Sénat le 1er avril 2025, entendait précisément clarifier ce point ; elle n’a pas achevé son parcours devant l’Assemblée nationale.
En pratique, tant que la question n’est pas tranchée, un bailleur avisé traite la reconduction tacite comme une échéance de mise en conformité.
Quel est le calendrier applicable, classe par classe ?
En France métropolitaine, le niveau de performance minimal du logement décent est fixé comme suit.
Depuis le 1er janvier 2023, un logement dont la consommation excède 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an est indécent. Ce seuil, issu du décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, ne raisonne pas en classes mais en énergie finale, et vise les logements les plus extrêmes de la classe G. La superficie des vérandas chauffées doit être incluse dans la surface habitable de référence depuis le 21 août 2023.
Depuis le 1er janvier 2025, le niveau minimal correspond à la classe F : tout logement classé G est indécent. Dans la grille de référence, la classe G débute à 420 kWh/m²/an d’énergie primaire ou à 100 kg de CO2 équivalent par mètre carré et par an, la moins bonne des deux notes emportant le classement. Ces seuils ont été adaptés pour les logements de moins de 40 m² par arrêté du 25 mars 2024, applicable depuis le 1er juillet 2024 : selon le service des données et études statistiques du ministère, cette seule adaptation a fait sortir environ 160 000 appartements du statut de passoire. Le point mérite d’être vérifié pour tout studio parisien dont le DPE est antérieur à cette date.
À compter du 1er janvier 2028, le niveau minimal passe à la classe E : les logements F rejoignent les logements G.
À compter du 1er janvier 2034, le niveau minimal passe à la classe D. Seuls les logements classés A, B, C ou D pourront être loués.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : classe F minimale au 1er janvier 2028, classe E minimale au 1er janvier 2031. Aucune échéance n’est fixée à ce jour pour la classe D dans ces territoires. Le DPE n’y est opposable que depuis le 1er juillet 2024, ce qui explique ce décalage.
Le parc concerné n’est pas celui que l’on décrit habituellement. Au 1er janvier 2025, le ministère estimait à environ 5,4 millions le nombre de passoires énergétiques sur les 37,4 millions de logements du parc, dont 3,9 millions parmi les résidences principales. Le parc locatif privé en comptait environ 1,1 million, soit 13,8 % de ce parc. Les appartements y sont moins exposés que les maisons individuelles.
Le projet de loi Relance logement va-t-il tout changer ?
Le 23 avril 2026, à Marseille, le Premier ministre a annoncé un projet de loi destiné à remettre sur le marché locatif plusieurs centaines de milliers de logements F et G. Le texte, porté par le ministre de la Ville et du Logement, a été examiné en procédure accélérée et adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026, puis transmis à l’Assemblée nationale le 9 juillet. Son examen y est attendu à la rentrée.
Le principe retenu par le Sénat inverse la charge : le bailleur pourrait relouer immédiatement un logement F ou G à condition de s’engager contractuellement à le rénover. Dans la version adoptée, le contrat de travaux devrait être conclu avant le 1er janvier 2030, la performance étant alors réputée atteinte jusqu’à la réalisation des travaux, dans une limite de cinq ans. Le texte sénatorial ajoute plusieurs dérogations conditionnelles : impossibilité technique, architecturale ou patrimoniale ; coût manifestement disproportionné au regard de la valeur du bien ; refus opposé par une décision administrative ; refus de travaux résultant d’une résolution d’assemblée générale récente, le bailleur devant avoir accompli ses diligences. Le confort d’été entre par ailleurs dans la définition de la rénovation performante.
Trois réserves s’imposent, et elles sont décisives.
D’abord, le calendrier de la loi Climat n’est pas abrogé. Les sénateurs ont créé des dérogations, non supprimé les échéances de 2025, 2028 et 2034.
Ensuite, rien n’est applicable. Le texte n’a franchi qu’une lecture sur deux, dans une Assemblée sans majorité absolue, et il peut être substantiellement remanié. Les délais, la forme de l’engagement de travaux et la durée de validité du refus d’assemblée générale figurent parmi les points les plus susceptibles d’évoluer. Le contenu exact doit être vérifié dans le texte adopté par le Sénat avant toute décision fondée sur ces dispositions.
Enfin, l’obligation de rénover survit dans tous les scénarios. Le projet décale l’échéance, il ne l’efface pas. Un bailleur qui suspendrait ses études et ses devis dans l’attente du vote perdrait le bénéfice du calendrier des aides fiscales, dont plusieurs expirent fin 2027.
Mon logement peut-il changer de classe sans travaux ?
Oui, et c’est probablement la première vérification à faire.
L’arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel du 26 août 2025, a abaissé de 2,3 à 1,9 le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire de l’électricité, en alignement sur la valeur européenne. La mesure s’applique aux DPE et aux audits énergétiques édités à compter du 1er janvier 2026. Pour un logement chauffé principalement à l’électricité, la consommation d’énergie primaire affichée diminue d’environ 17 %, sans qu’un seul travaux ait été réalisé.
Les estimations d’impact diffèrent selon leur base de calcul. Le ministère avance environ 850 000 logements sortant du statut de passoire, sur la base du parc au 1er janvier 2023. Le service statistique du ministère, simulant l’effet sur le parc au 1er janvier 2025, retient environ 700 000 résidences principales. Aucun logement ne voit son étiquette se dégrader.
Le point pratique est le suivant : un DPE édité avant le 1er janvier 2026 conserve sa validité de dix ans, mais il porte l’ancienne étiquette. Le reclassement n’est donc pas automatiquement opposable. Une attestation de changement d’étiquette peut être téléchargée gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur l’observatoire DPE-Audit de l’ADEME. C’est cette attestation, ou un nouveau DPE, qui permettra d’opposer la nouvelle classe au locataire, à l’acquéreur ou au juge.
Un logement classé F en 2025 peut ainsi se retrouver classé E en 2026 et échapper à l’échéance de 2028. Un logement G reclassé F, en revanche, ne gagne que trois ans.
Quelles sanctions le bailleur encourt-il réellement ?
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise la sanction. Le locataire peut demander la mise en conformité à tout moment du bail. À l’expiration d’un délai de deux mois à compter de cette demande, faute d’accord ou de réponse, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis. Sa saisine n’est pas un préalable obligatoire à celle du juge.
Le juge des contentieux de la protection peut être saisi par le locataire comme par le bailleur.
S’il constate l’indécence, il peut déterminer la nature des travaux et le délai de leur exécution, réduire le loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, ainsi que la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux, et indemniser le préjudice de jouissance.
S’y ajoute une sanction souvent négligée : lorsque le locataire perçoit une allocation de logement, l’organisme payeur peut la conserver jusqu’à la mise aux normes, ce qui prive le bailleur d’une part du loyer sans procès.
Deux arrêts de juin 2026 déplacent le rapport de force
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu le 4 juin 2026 deux arrêts publiés au Bulletin qui intéressent directement les bailleurs de passoires thermiques.
Le premier fixe le régime de la prescription. Le locataire est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, mais il ne peut obtenir réparation des conséquences dommageables de cette inexécution que pour les trois années précédant sa demande en justice (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437). L’exposition indemnitaire du bailleur est donc plafonnée dans le temps, alors que la demande de travaux, elle, ne se prescrit pas tant que le logement reste indécent.
Le second ferme une porte de sortie que beaucoup croyaient ouverte. Ne peut constituer un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux destinés à remédier à une indécence dont le bailleur avait connaissance lors de la conclusion du bail (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, au visa des articles 1719, 1°, du code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi de 1989).
L’arrêt a été rendu à propos d’une indécence de surface, non d’une indécence énergétique. Sa transposition à la décence énergétique paraît toutefois difficile à écarter dès lors que le bailleur détenait le DPE lors de la signature du bail, ce qui est la règle. Il s’agit là d’une analyse et non encore d’un droit acquis, mais la prudence commande de raisonner ainsi.
La conséquence pratique est nette : un bailleur ne peut pas délivrer congé pour motif légitime et sérieux au motif qu’il doit rénover un logement dont il savait qu’il était classé F ou G. Pour rénover, il lui reste la négociation d’un départ amiable formalisé par un protocole, le congé pour reprise ou pour vente s’il en remplit les conditions strictes, ou la réalisation des travaux en site occupé, dans les conditions de l’article 7, e, de la loi de 1989 et sous les réserves de l’article 1724 du code civil.
Quelles dérogations protègent le copropriétaire bailleur ?
C’est le point que les propriétaires parisiens ignorent le plus souvent, et c’est celui qui décide des litiges.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au juge d’ordonner la réalisation des travaux nécessaires à l’atteinte du niveau de performance minimal dans deux hypothèses.
La première, applicable depuis le 1er janvier 2023, concerne la copropriété. Le copropriétaire est protégé s’il démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions portant sur les parties communes ou les équipements communs, et malgré la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu atteindre ce niveau. Les deux conditions sont cumulatives : la démarche auprès de l’assemblée générale ne suffit pas si les travaux privatifs possibles n’ont pas été exécutés.
La seconde, applicable depuis le 1er janvier 2025, concerne les contraintes architecturales ou patrimoniales. Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 en a fixé les critères au sein du décret du 30 janvier 2002 : travaux faisant courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert, attesté par une note argumentée rédigée sous sa responsabilité par un homme de l’art ; travaux ayant fait l’objet d’un refus d’autorisation de l’autorité administrative compétente au titre du code du patrimoine, du code de l’environnement ou du code de l’urbanisme, en raison des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou des éléments d’architecture et de décoration ; production aux débats des pièces justifiant l’impossibilité de réaliser les travaux. Le juge peut surseoir à statuer dans l’attente de la décision administrative.
Pour un immeuble haussmannien situé en site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument historique ou protégé par le plan local d’urbanisme, cette dérogation n’est pas théorique. L’isolation thermique par l’extérieur d’une façade sur rue y est le plus souvent inenvisageable, et le remplacement des menuiseries est soumis à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.
Une limite doit être clairement énoncée. Ces dérogations ne suppriment pas l’indécence : elles privent seulement le juge du pouvoir d’ordonner les travaux. Le logement demeure juridiquement indécent, le juge conserve le pouvoir de réduire ou de suspendre le loyer, et l’allocation de logement peut toujours être conservée par l’organisme payeur. La dérogation protège le patrimoine du bailleur contre une condamnation à des travaux impossibles ; elle ne rétablit pas le loyer.
Comment constituer le dossier de diligences ?
La dérogation se gagne par la preuve, et elle se prépare avant le litige. Un dossier utile comporte au minimum les demandes d’inscription de résolutions à l’ordre du jour adressées au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, les procès-verbaux d’assemblée générale rejetant ces résolutions, les devis et factures des travaux privatifs effectivement réalisés dans le lot, une note technique établie par un homme de l’art, et le cas échéant les refus d’autorisation administrative.
Un copropriétaire qui se contente de déplorer l’inertie de sa copropriété sans avoir jamais fait inscrire une résolution ne remplit pas la condition de diligences.
Comment faire aboutir les travaux en copropriété ?
Le propriétaire d’un lot ne maîtrise pas les décisions relatives aux parties communes, où se concentre l’essentiel du potentiel de gain énergétique. Plusieurs obligations légales lui donnent néanmoins des points d’appui.
Le diagnostic de performance énergétique collectif est obligatoire pour les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 (art. L. 126-31 du CCH). Son déploiement s’est achevé : copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2024, de 51 à 200 lots depuis le 1er janvier 2025, de 50 lots et moins depuis le 1er janvier 2026. Il est renouvelable tous les dix ans.
Le projet de plan pluriannuel de travaux est obligatoire, depuis le 1er janvier 2025, dans toutes les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation de plus de quinze ans, sans condition de taille (art. 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Il programme et chiffre les travaux sur dix ans, avec un volet de rénovation énergétique, et doit être remis à l’acquéreur lors de la vente d’un lot. Son financement s’appuie sur le fonds de travaux.
Les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre portant sur les parties communes relèvent de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si cette majorité n’est pas réunie mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut intervenir immédiatement à la majorité de l’article 24, en application de la passerelle de l’article 25-1. L’ordre du jour et la rédaction des résolutions déterminent l’issue du vote autant que le contenu du projet.
Que faire si l'assemblée générale refuse ?
Trois voies restent ouvertes, dans cet ordre.
Réaliser les travaux privatifs disponibles. Isolation thermique par l’intérieur, remplacement des menuiseries après autorisation de la copropriété et, le cas échéant, de l’architecte des Bâtiments de France, ventilation, substitution du système de chauffage individuel. Sur un appartement parisien, ces postes suffisent parfois à faire gagner une ou deux classes, et ils conditionnent le bénéfice de la dérogation de l’article 20-1.
Reconstituer une majorité. Le refus d’une assemblée n’a pas d’effet définitif. Le copropriétaire peut faire réinscrire la résolution, s’appuyer sur le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux, et rallier les autres copropriétaires bailleurs soumis aux mêmes échéances. La loi Climat et Résilience a par ailleurs institué un droit de surplomb du fonds voisin au bénéfice de l’isolation par l’extérieur (art. L. 113-5-1 du CCH), qui peut débloquer certaines configurations.
Céder le bien, lorsque la configuration de l’immeuble rend tout gain suffisant impossible.
Que dois-je fournir en cas de vente ?
Une distinction commande tout, et elle est fréquemment méconnue.
L’audit énergétique réglementaire de l’article L. 126-28-1 du CCH ne s’applique qu’à la vente de bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation comprenant un seul logement, ou plusieurs logements ne relevant pas de la loi du 10 juillet 1965. Autrement dit : maison individuelle ou immeuble entier en monopropriété. Le calendrier est le suivant : depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G, depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E, à compter du 1er janvier 2034 pour la classe D. L’audit est valable cinq ans et propose au moins deux scénarios de travaux.
La vente d’un lot de copropriété n’y est pas soumise. Le vendeur d’un appartement classé F ou G dans une copropriété parisienne n’a pas à produire d’audit énergétique réglementaire. Il doit en revanche remettre le DPE, ainsi que le plan pluriannuel de travaux ou son projet.
Cette asymétrie a une conséquence patrimoniale directe pour les propriétaires d’immeubles entiers détenus en société civile : la mise en vente déclenche une obligation d’audit que la détention en lots ne déclencherait pas.
Et si je transforme le logement en meublé de tourisme ?
Cette porte s’est refermée. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a rétabli l’article L. 631-10 du code de la construction et de l’habitation : dans les communes soumises à autorisation préalable de changement d’usage, dont Paris, l’obtention de cette autorisation en vue d’une mise en location en meublé de tourisme suppose de présenter un DPE dont le niveau est compris entre les classes A et E, et entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034. Le dispositif ne s’applique qu’en France métropolitaine.
Un logement classé F ou G ne peut donc plus, à Paris, être basculé en location touristique pour échapper au calendrier de la loi Climat. Le changement d’usage réalisé sans autorisation est par ailleurs sanctionné par l’amende de l’article L. 651-2 du CCH, dont le plafond a été porté à 100 000 euros par la même loi.
Quelles règles s'appliquent au loyer d'un logement F ou G ?
Trois contraintes se cumulent, et elles pèsent plus lourd sur la rentabilité que l’interdiction elle-même.
Le gel du loyer, d’abord. L’article 159 de la loi Climat et Résilience, entré en application par le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022, interdit depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 dans les départements et régions d’outre-mer, toute révision, majoration ou réévaluation du loyer d’un logement classé F ou G. L’interdiction ne se limite pas au renouvellement : elle prive le bailleur de l’indexation annuelle sur l’indice de référence des loyers en cours de bail, y compris lorsque le contrat la prévoit. Elle s’applique sur tout le territoire, en zone tendue comme ailleurs.
Le complément de loyer, ensuite. L’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, modifié par l’article 13 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, interdit tout complément de loyer lorsque le logement présente un niveau de performance énergétique de classe F ou G, pour les baux conclus à compter du 18 août 2022. Le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois de la signature du bail, et la charge de la preuve de la justification du complément pèse sur le bailleur.
L’encadrement des loyers, enfin. Paris y est soumis depuis le 1er juillet 2019, sur le fondement du même article 140 de la loi ELAN. Les loyers de référence sont fixés par arrêté préfectoral annuel, applicable au 1er juillet. Le dépassement du loyer de référence majoré expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
Un logement parisien classé F cumule ainsi un loyer plafonné, sans complément possible, et gelé jusqu’à la rénovation.
Quels travaux et quels financements ?
Les postes efficaces en immeuble ancien parisien
Le raisonnement diffuse souvent des recommandations calibrées pour la maison individuelle. Sur un appartement haussmannien, l’isolation des combles ou de la toiture relève des parties communes et ne dépend pas du seul copropriétaire ; l’isolation par l’extérieur est généralement écartée par les servitudes patrimoniales et l’alignement.
Les leviers réellement disponibles au niveau du lot sont l’isolation thermique par l’intérieur des murs donnant sur l’extérieur, le remplacement des menuiseries et l’amélioration de leur étanchéité, la ventilation, et la substitution du système de chauffage lorsqu’il est individuel. Sortir du statut de passoire suppose en pratique un gain de deux classes, ce qui impose presque toujours d’agir simultanément sur l’enveloppe et sur le chauffage. Le coût dépend de la surface, de l’état du bâti et des contraintes patrimoniales, et il doit être établi sur devis et non sur des fourchettes générales.
Les dispositifs de financement
MaPrimeRénov’ comporte deux parcours, par geste et accompagné. Les propriétaires bailleurs y sont éligibles, dans la limite de trois logements, sous engagement de louer le bien à titre de résidence principale pendant six ans et sous encadrement de la hausse du loyer. Le logement doit avoir plus de quinze ans, les travaux être réalisés par une entreprise certifiée RGE, et un DPE ou un audit énergétique être fourni au dépôt du dossier. Le montant est modulé selon les revenus du foyer et le gain de classes obtenu. Ce dispositif a été profondément remanié plusieurs fois depuis 2024, avec des suspensions et des quotas de dossiers ; ses barèmes et ses conditions doivent impérativement être vérifiés sur France Rénov’ à la date du dépôt.
Les certificats d’économies d’énergie, versés par les fournisseurs d’énergie, se cumulent avec MaPrimeRénov’ et doivent être sollicités avant la signature des devis.
L’éco-prêt à taux zéro finance le reste à charge sans intérêts, jusqu’à 50 000 euros pour une rénovation globale.
Le taux réduit de TVA à 5,5 % s’applique aux prestations de rénovation énergétique depuis le 1er janvier 2025, dans les conditions de l’article 278-0 bis A du code général des impôts. La loi de finances pour 2026 en a étendu le champ, notamment aux pompes à chaleur air/air répondant à des critères de performance environnementale et de durabilité.
Le déficit foncier reste le levier fiscal le plus efficace pour un bailleur au régime réel en location nue. Le plafond d’imputation sur le revenu global est de 10 700 euros par an, porté à 21 400 euros à concurrence des dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant de faire passer un logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D (art. 156, I, 3°, du code général des impôts). L’avantage suppose de produire un DPE avant et un DPE après travaux et de maintenir le bien en location. Initialement applicable aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2025, ce plafond majoré a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. C’est une fenêtre de dix-sept mois, et c’est l’argument le plus solide pour ne pas attendre le vote du projet de loi Relance logement.
La même loi de finances a créé un régime d’amortissement au bénéfice des bailleurs privés, ouvert aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sous condition de travaux représentant une quotité du prix d’acquisition dans l’ancien. Les taux, plafonds et modalités de cumul avec le déficit foncier doivent être vérifiés dans le texte et les commentaires administratifs, les analyses publiées divergeant sur ces points, et le projet de loi Relance logement se propose d’en assouplir l’accès.
Un avertissement pour finir sur ce point. La pression du calendrier a fait des propriétaires bailleurs une cible privilégiée des fraudes à la rénovation énergétique. Le démarchage téléphonique est prohibé en matière de rénovation énergétique, et aucun versement ne devrait intervenir avant vérification de la certification RGE de l’entreprise sur l’annuaire officiel.
Anticiper, sans parier sur la réforme
Pour un logement classé G, la situation est immédiate : le bien est indécent aujourd’hui, le locataire peut agir aujourd’hui, et l’attestation de reclassement issue de la réforme du DPE doit être vérifiée en premier lieu. Si le reclassement ne suffit pas, l’arbitrage se joue entre rénovation et cession, sous réserve du dossier de diligences si la copropriété bloque.
Pour un logement classé F, dix-sept mois séparent la date d’aujourd’hui de l’expiration du déficit foncier majoré, et dix-sept mois séparent également l’échéance de 2028 des délais réels d’une opération en copropriété, où douze à dix-huit mois s’écoulent couramment entre la décision d’élaborer un plan de travaux et le vote des travaux eux-mêmes. Les études et les devis doivent être engagés maintenant.
Pour un logement classé E, l’horizon 2034 paraît lointain, mais il coïncide avec le rythme réel des copropriétés parisiennes et avec l’échéance de la classe D pour les meublés de tourisme et pour l’audit énergétique à la vente.
Dans les trois cas, le projet de loi Relance logement ne justifie pas l’attente. Il déplace une date, il ne supprime pas l’obligation, et son sort dépend d’une Assemblée nationale sans majorité.
Maître David BAC, avocat au barreau de Paris, intervient en droit immobilier auprès des propriétaires bailleurs et des copropriétaires : analyse de la situation juridique du bien, constitution du dossier de diligences opposable au juge, rédaction des résolutions et contestation des décisions d’assemblée générale, négociation avec le locataire et protocole de départ, défense devant le juge des contentieux de la protection. Cabinet situé 27 rue Nicolo, 75116 Paris.
Références juridiques
| Référence | Objet |
| Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, art. 159 et 160 | Gel des loyers des logements F et G ; calendrier de la décence énergétique |
| Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6 | Obligation de délivrance d’un logement décent et niveau de performance minimal |
| Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 20-1 | Mise en conformité, pouvoirs et limites du juge, dérogations |
| Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 17-1, 17-2 et 18 | Interdiction de révision, majoration et réévaluation du loyer des F et G |
| Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7-1 | Prescription triennale des actions dérivant du contrat de bail |
| Art. L. 173-1-1 du CCH | Classes A à G du DPE |
| Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 | Seuil de 450 kWh/m²/an d’énergie finale, applicable depuis le 1er janvier 2023 |
| Décret n° 2023-796 du 18 août 2023 | Niveaux minimaux par classe ; contraintes architecturales et patrimoniales |
| Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, art. 3 bis et 3 ter | Caractéristiques du logement décent |
| Décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022 | Entrée en application du gel des loyers au 24 août 2022 |
| Arrêté du 25 mars 2024 | Adaptation des seuils du DPE pour les logements de moins de 40 m², applicable au 1er juillet 2024 |
| Arrêté du 13 août 2025 | Facteur de conversion de l’électricité porté de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 |
| Art. L. 126-28-1 du CCH ; décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 | Audit énergétique à la vente, monopropriété uniquement |
| Art. L. 126-31 du CCH | DPE collectif obligatoire, déploiement achevé au 1er janvier 2026 |
| Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 14-2, 24, 25 et 25-1 | Plan pluriannuel de travaux ; majorités applicables aux travaux d’économie d’énergie |
| Art. L. 113-5-1 du CCH | Droit de surplomb pour l’isolation par l’extérieur |
| Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; art. L. 631-10 du CCH | DPE minimal pour l’autorisation de changement d’usage en meublé de tourisme |
| Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, art. 140 ; loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, art. 13 | Encadrement des loyers ; interdiction du complément de loyer pour les F et G |
| Art. 156, I, 3°, du CGI ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47 | Déficit foncier majoré à 21 400 euros, prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 |
| Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin | Exécution forcée recevable tant que le manquement perdure ; indemnisation limitée à trois ans |
| Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin | Les travaux de mise en conformité ne constituent pas un motif légitime et sérieux de congé |
| Projet de loi Relance et décentralisation du logement | Adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026 ; non applicable |
Le présent article expose l’état du droit au 30 juillet 2026. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne saurait se substituer à l’examen d’une situation individuelle. Le calendrier exposé fait l’objet d’un projet de loi en cours de discussion parlementaire.
