Expulsion locative à Paris : quelle procédure, quels délais et quels recours ?
Entre le premier loyer impayé et la libération effective des lieux, il s’écoule en pratique douze à vingt-quatre mois. Ce n’est pas une fatalité de gestion : c’est la conséquence mécanique d’une procédure dont chaque étape est enfermée dans un délai légal, sanctionné pour l’essentiel par la nullité de l’acte ou l’irrecevabilité de la demande.
Le cadre s’est nettement densifié depuis trois ans. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian, a réécrit l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 a créé une cause nouvelle de résiliation liée au trafic de stupéfiants. Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 a organisé l’indemnisation du bailleur en cas de refus du concours de la force publique.
Les décrets n° 2026-83 et n° 2026-84 du 12 février 2026 réforment les commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et le traitement des impayés d’aides au logement, pour l’essentiel à compter du 1er janvier 2027.
Le résultat est un droit plus technique, plus favorable au bailleur sur le papier, mais dont les gains de délais sont largement absorbés par l’encombrement des juridictions parisiennes et par la trêve hivernale, qui suspend l’exécution des expulsions du 1er novembre au 31 mars.
Maître David BAC, avocat en droit immobilier à Paris 16, assiste bailleurs et locataires à chaque stade de la procédure.
Quelles sont les étapes de la procédure d'expulsion pour impayés ?
Quel délai s'attache au commandement de payer ?
La procédure s’ouvre par la signification, par commissaire de justice, d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, et cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux (article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989).
Le point est piégeux, et une erreur y est fatale. Le délai applicable ne dépend pas de la date du commandement mais de la date de conclusion du bail. Saisie pour avis, la Cour de cassation a jugé que l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, lesquels demeurent soumis aux stipulations convenues entre les parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass., avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002). En pratique :
- bail conclu à compter du 29 juillet 2023 : six semaines ;
- bail conclu antérieurement : le délai stipulé au bail, soit deux mois dans la quasi-totalité des cas.
Un commandement mentionnant six semaines à un locataire qui bénéficie de deux mois encourt la nullité, et la demande subséquente l’irrecevabilité. Le sort des baux reconduits tacitement ou renouvelés après le 29 juillet 2023 reste discuté, la Cour de cassation ayant écarté cette question comme hypothétique dans son avis : la prudence commande, en cas de doute, de retenir le délai le plus long.
Le commandement doit contenir, à peine de nullité (article 24, I) :
- la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;
- le montant mensuel du loyer et des charges ;
- le décompte de la dette ;
- l’avertissement qu’à défaut de paiement ou de demande de délais, le locataire s’expose à une procédure de résiliation et d’expulsion ;
- la mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, dont l’adresse est précisée ;
- la mention de la possibilité de saisir à tout moment la juridiction compétente aux fins de délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, le commandement n’a plus à reproduire in extenso les dispositions légales : ce sont ces six mentions qui sont exigées.
Deux formalités sont régulièrement négligées :
La signification à la caution. Lorsque les obligations du locataire sont garanties par un cautionnement, le commandement doit être signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard (article 24, I, alinéa 3).
Le signalement à la CCAPEX. Lorsque le locataire est en situation d’impayé sans interruption depuis deux mois, ou lorsque la dette de loyer ou de charges équivaut à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges, les commandements délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou d’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré sont signalés par le commissaire de justice à la CCAPEX, par voie électronique. Ce signalement déclenche la saisine, par le préfet, de l’organisme chargé de réaliser un diagnostic social et financier.
Que se passe-t-il à l'expiration du délai ?
Le bailleur saisit alors le juge des contentieux de la protection, seul compétent pour les litiges relatifs aux baux d’habitation (article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire). À Paris, ce contentieux est porté devant le tribunal judiciaire, parvis du Tribunal de Paris, dans le 17e arrondissement.
Deux fins de non-recevoir doivent être maîtrisées.
La notification de l’assignation au préfet. À peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (article 24, III). Il ne s’agit pas d’un délai de comparution mais d’un délai de notification préalable, dont la computation vient d’être fixée : ce délai de six semaines est assimilé à un délai exprimé en jours, soit quarante-deux jours, il se calcule en remontant dans le temps à compter de la veille de l’audience, expire le quarante-deuxième jour à zéro heure et ne peut faire l’objet d’aucune prorogation, même s’il échoit un samedi, un dimanche ou un jour férié (Cass. 3e civ., avis, 6 novembre 2025, n° 25-70.018). Ces exigences s’appliquent également aux demandes additionnelles et reconventionnelles fondées sur une dette locative, la notification incombant alors au bailleur lui-même (article 24, IV).
La saisine préalable de la CCAPEX par les bailleurs personnes morales. Les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent faire délivrer l’assignation, sous peine d’irrecevabilité, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX (article 24, II). Cette contrainte, propre aux bailleurs institutionnels et aux SCI non familiales, allonge d’autant le calendrier.
En revanche, la tentative préalable de résolution amiable de l’article 750-1 du code de procédure civile n’a pas à être justifiée : l’action tendant à la résiliation du bail s’analyse en une demande indéterminée, même lorsque l’arriéré réclamé est inférieur à 5 000 euros. Cette analyse, retenue par les juges du fond, mérite d’être vérifiée juridiction par juridiction.
À l’audience, le locataire peut comparaître assisté ou non d’un avocat. Il peut discuter la régularité du commandement, contester le décompte, invoquer l’indécence du logement ou solliciter des délais. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative ainsi que le respect de l’obligation de délivrer un logement décent (article 24, V).
Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation à la limite de deux ans de l’article 1343-5 du code civil, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office. Deux conditions cumulatives sont exigées depuis la loi Kasbarian : le locataire doit être en situation de régler sa dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience (article 24, V). C’est cette seconde condition qui, en pratique, écarte la majorité des demandes de délais.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par l’une des parties, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé. Si le locataire se libère de sa dette dans les délais fixés, la clause est réputée n’avoir pas joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet (article 24, VII). Des règles spécifiques s’appliquent en cas de procédure de surendettement ou de rétablissement personnel (article 24, VI et VIII).
Quels sont les effets du jugement d'expulsion ?
Le jugement doit être signifié. Le délai d’appel est d’un mois à compter de la signification pour un jugement (article 538 du code de procédure civile) et de quinze jours pour une ordonnance de référé (article 490).
L’erreur classique consiste à croire que l’appel bloque l’expulsion. Depuis le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire (article 514 du code de procédure civile) et les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit (article 489). L’appel n’a donc pas d’effet suspensif : l’appelant qui veut arrêter l’exécution doit saisir le premier président de la cour d’appel d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire, dans les conditions restrictives de l’article 514-3 du même code.
Le titre exécutoire en main, le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux (article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution). L’expulsion ne peut alors avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois (article L. 412-1, alinéa 1er). Ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge, notamment lorsque la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire.
Depuis la loi Kasbarian, il ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou son entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte (article L. 412-1, alinéa 2).
Une précaution à ne pas manquer : dès le commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice doit en saisir le préfet afin que la CCAPEX soit informée. À défaut, le délai de deux mois est suspendu (article L. 412-5). Un commandement non dénoncé au préfet ne fait donc pas courir le délai, et l’expulsion pratiquée à son terme apparent est irrégulière.
Après résiliation, l’occupant n’est plus locataire : il doit une indemnité d’occupation, dont le montant est fixé par le juge. La notification de la décision prononçant l’expulsion doit par ailleurs indiquer les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation (article 24, IX, de la loi de 1989).
Comment obtenir le concours de la force publique ?
Si l’occupant ne libère pas les lieux, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique auprès du préfet de département ou, à Paris, du préfet de police (article R. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution). L’administration dispose de deux mois pour répondre ; tout refus doit être motivé et le silence gardé pendant deux mois équivaut à un refus.
L’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements ; son refus engage sa responsabilité (article L. 153-1). Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025, entré en vigueur le 7 novembre 2025, a substitué à une construction purement jurisprudentielle une procédure écrite : la responsabilité de l’État est engagée à compter de la date de la décision de refus ou, en l’absence de décision explicite, à l’issue du délai de deux mois suivant la demande de concours (article R. 154-1).
Les articles R. 154-1 à R. 154-7 fixent la liste des préjudices indemnisables, prévoient une voie transactionnelle assortie d’une subrogation de l’État dans les droits du propriétaire contre l’occupant, et précisent que le silence du préfet pendant deux mois sur la demande d’indemnisation vaut rejet, le propriétaire pouvant alors saisir le tribunal administratif.
Deux réflexes en découlent. D’abord, dater de façon certaine la demande de concours, puisqu’elle constitue le point de départ de la responsabilité de l’État. Ensuite, conserver tous les justificatifs du préjudice, l’indemnisation supposant un lien direct et certain avec le refus.
Comment fonctionne la trêve hivernale ?
Quelles sont les dates de la trêve hivernale ?
L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution suspend, chaque année, toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Pour la saison à venir, la trêve court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, l’exécution redevenant possible le 1er avril 2027. La loi ALUR du 24 mars 2014 avait reporté le terme de la trêve du 15 au 31 mars.
La trêve ne suspend que l’exécution matérielle. Tout le reste continue : signification du commandement de payer, assignation, audience, jugement, signification du jugement, commandement de quitter les lieux. La demande de concours de la force publique peut même être présentée, son bénéfice étant simplement différé.
Deux leviers subsistent pendant la trêve. Le juge peut ordonner la libération des lieux sous astreinte, celle-ci pouvant commencer à courir pendant la période de sursis, l’astreinte n’étant pas une mesure d’exécution forcée (Cass. 2e civ., 4 juillet 2007, n° 05-15.382). Et si les lieux sont abandonnés, le commissaire de justice peut dresser un procès-verbal de reprise.
Qui n'est pas protégé par la trêve hivernale ?
L’affirmation courante selon laquelle « les squatteurs ne bénéficient plus de la trêve depuis la loi Kasbarian » est doublement inexacte. L’exclusion a été introduite par l’article 201 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, et la loi du 27 juillet 2023 s’est bornée à en réécrire les conditions. Surtout, elle n’est pas générale. Dans sa rédaction actuelle, l’article L. 412-6 distingue :
- le domicile d’autrui : le sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte (alinéa 2). L’exclusion est ici automatique ;
- tout autre lieu que le domicile : le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les occupants sont entrés par les mêmes procédés (alinéa 3). Il s’agit d’une faculté, non d’une obligation.
Dans les deux cas, la charge de la preuve du mode d’entrée pèse sur le demandeur, et cette preuve est souvent délicate à rapporter lorsque l’occupation a été découverte tardivement. Le simple fait d’occuper sans titre ne caractérise pas la voie de fait.
Deux autres exclusions figurent dans les textes : les occupants de locaux spécialement destinés aux logements d’étudiants lorsqu’ils cessent de satisfaire aux conditions de leur mise à disposition (article L. 412-7), et le conjoint, partenaire ou concubin violent expulsé sur le fondement de l’article 515-9 du code civil (article L. 412-8).
En revanche, la référence aux immeubles frappés d’un arrêté de péril a été supprimée de l’article L. 412-6 par la loi ALUR. Présenter aujourd’hui l’arrêté de mise en sécurité comme une exception textuelle à la trêve est donc contestable.
Enfin, la trêve hivernale ne fait pas obstacle à la procédure administrative d’évacuation forcée de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007, qui n’est pas une mesure d’expulsion judiciaire. Cette lecture, retenue par l’administration, gagne à être vérifiée avant d’être invoquée.
La procédure administrative d'évacuation forcée en cas de squat
C’est la seule voie réellement rapide, et l’article la présente rarement. L’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 permet au propriétaire ou au locataire dont le logement est occupé de demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, à quatre conditions : avoir déposé plainte, établir que le logement constitue son domicile, faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, et caractériser une introduction ou un maintien à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
Le préfet statue dans un délai de quarante-huit heures, sauf motif impérieux d’intérêt général. La mise en demeure fixe un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures ; à son terme, le préfet doit procéder sans délai à l’évacuation forcée. La loi ASAP du 7 décembre 2020 a étendu le dispositif au-delà de la résidence principale, et la loi Kasbarian l’a élargi à l’ensemble des locaux à usage d’habitation. Le Conseil constitutionnel a validé ce mécanisme sous une réserve d’interprétation : le préfet ne peut procéder à la mise en demeure sans prendre en compte la situation personnelle ou familiale de l’occupant (Cons. const., déc. n° 2023-1038 QPC, 24 mars 2023).
La trêve suspend-elle le paiement du loyer ?
Non. Le locataire reste débiteur du loyer et des charges, ou de l’indemnité d’occupation si le bail est résilié, et la dette continue de s’accroître.
Pendant la même période, un fournisseur ne peut interrompre la fourniture d’électricité, de chaleur ou de gaz dans la résidence principale pour non-paiement (article L. 115-3 du code de l’action sociale et des familles). Une réduction de puissance électrique demeure possible, dans des limites réglementaires qu’il convient de vérifier au cas par cas. La fourniture d’eau ne peut, elle, être interrompue à aucun moment de l’année.
Quels recours pour le locataire menacé d'expulsion ?
Comment contester la régularité de la procédure ?
Chaque acte peut être discuté. Un commandement de payer qui omet l’une des six mentions de l’article 24, I, encourt la nullité. Un commandement mentionnant un délai de six semaines pour un bail antérieur au 29 juillet 2023 encourt la même sanction. Une assignation notifiée au préfet moins de quarante-deux jours avant l’audience expose la demande à l’irrecevabilité. Un commandement de quitter les lieux non dénoncé au préfet ne fait pas courir le délai de deux mois.
Ces moyens relèvent, selon les cas, des exceptions de nullité de l’article 114 du code de procédure civile, qui supposent la démonstration d’un grief pour les vices de forme, ou des fins de non-recevoir de l’article 122, qui n’y sont pas subordonnées. La distinction n’est pas académique : elle détermine le régime et le moment de l’invocation.
Les contestations relatives à l’exécution de la mesure d’expulsion relèvent du juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble.
Peut-on contester la dette ou suspendre le paiement du loyer ?
Contester le décompte est toujours possible : paiements non imputés, charges non justifiées, régularisations irrégulières, indexations erronées. Le juge peut d’ailleurs vérifier d’office les éléments constitutifs de la dette (article 24, V).
L’indécence du logement est également un moyen de défense sérieux, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposant au bailleur de délivrer un logement décent et le juge pouvant en vérifier d’office le respect. Mais il faut être net sur un point : l’exception d’inexécution (article 1219 du code civil) ne permet pas au locataire de cesser unilatéralement de payer son loyer.
La jurisprudence ne l’admet que dans des hypothèses très restreintes, où l’inexécution du bailleur prive le locataire de toute jouissance des lieux. De même, la compensation avec le coût de travaux suppose une créance certaine, liquide et exigible, ce qui, en pratique, implique une décision de justice.
Le locataire qui suspend son loyer de son propre chef s’expose à l’acquisition de la clause résolutoire : la voie sûre consiste à saisir le juge, en référé le cas échéant, aux fins de travaux, de réduction de loyer ou de consignation.
Comment obtenir des délais ?
Deux fondements distincts, à ne pas confondre.
Avant ou lors du jugement, l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 autorise des délais de paiement jusqu’à trois ans, sous les deux conditions rappelées plus haut. À défaut de remplir ces conditions, le locataire ne peut prétendre qu’au délai de grâce de droit commun de l’article 1343-5 du code civil, limité à deux années.
Après le jugement, les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais renouvelables pour quitter les lieux, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ou lorsque l’expulsion aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté. La loi Kasbarian a resserré la fourchette : ces délais ne peuvent être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an, alors qu’ils allaient auparavant de trois mois à trois ans. Ils sont exclus lorsque l’occupant est entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ainsi qu’en cas de mauvaise foi constatée.
Le juge apprécie la bonne volonté de l’occupant, les situations respectives des parties et les diligences accomplies en vue d’un relogement. Un dossier utile comporte des justificatifs de ressources et de charges, les demandes de logement social déposées, les démarches auprès du fonds de solidarité pour le logement et, le cas échéant, la saisine de la commission de médiation DALO.
Quelles aides mobiliser en amont ?
Le fonds de solidarité pour le logement peut prendre en charge tout ou partie de la dette locative. Le maintien des aides personnelles au logement est la règle pour l’allocataire de bonne foi, y compris après résiliation judiciaire du bail, tant que l’occupant s’acquitte de l’indemnité d’occupation et des charges fixées par le juge (article L. 824-2 du code de la construction et de l’habitation). À compter du 1er janvier 2027, c’est la CCAPEX centrale, et non plus l’organisme payeur, qui décidera du maintien ou de la suspension de l’aide.
Quels sont les délais globaux de la procédure à Paris ?
Quel calendrier type ?
En additionnant les délais incompressibles, pour un bailleur personne physique et un bail conclu après le 29 juillet 2023 :
Étape | Délai |
Commandement de payer | 6 semaines (ou 2 mois pour un bail antérieur au 29 juillet 2023) |
Notification de l’assignation au préfet avant l’audience | 42 jours minimum |
Délai d’obtention d’une date d’audience à Paris | variable, plusieurs mois |
Signification du jugement | quelques semaines |
Commandement de quitter les lieux | 2 mois |
Réquisition du concours de la force publique | 2 mois |
Pour un bailleur personne morale non familiale, il faut ajouter les deux mois de l’article 24, II, avant la délivrance de l’assignation.
Le jugement étant exécutoire de droit à titre provisoire, le délai d’appel n’est pas un temps mort du calendrier : le bailleur peut poursuivre l’exécution sans attendre son expiration, sauf arrêt de l’exécution provisoire ordonné par le premier président. Si le terme d’une de ces étapes tombe entre le 1er novembre et le 31 mars, l’exécution est reportée au 1er avril suivant. Une procédure engagée en septembre aboutit rarement avant l’automne de l’année suivante.
Comment accélérer ?
La régularité formelle est le premier gisement de temps : un acte irrégulier, ce sont plusieurs mois perdus et une procédure à reprendre.
Le référé permet, en présence d’une clause résolutoire régulièrement mise en œuvre et en l’absence de contestation sérieuse, de faire constater la résiliation et d’ordonner l’expulsion, le maintien dans les lieux sans droit ni titre constituant un trouble manifestement illicite. Les mêmes délais de l’article 24 s’imposent néanmoins, et le juge des référés conserve le pouvoir d’accorder des délais de paiement.
Lorsque des éléments laissent apparaître que le locataire a quitté les lieux, la procédure de constat d’abandon de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 est nettement plus rapide qu’une instance au fond : mise en demeure, constat par commissaire de justice, puis requête au juge qui constate la résiliation, statue sur la dette et autorise la reprise.
Un point de vigilance enfin : toutes les actions dérivant du contrat de bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur qui laisse s’accumuler les impayés perd les loyers les plus anciens.
Quelles sont les évolutions récentes de la réglementation ?
Ce que la loi Kasbarian a réellement changé
La loi du 27 juillet 2023 a rendu la clause résolutoire obligatoire dans tout bail d’habitation. Elle a ramené de deux mois à six semaines le délai du commandement de payer ainsi que le délai de notification de l’assignation au préfet. Elle a resserré la fourchette des délais pour quitter les lieux, désormais comprise entre un mois et un an au lieu de trois mois et trois ans. Elle a écarté le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux en cas de mauvaise foi constatée ou de voie de fait. Elle a enfin harmonisé sur l’ensemble du territoire les seuils de signalement des commandements de payer à la CCAPEX.
Sur le plan pénal, elle a porté les peines de la violation de domicile à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende (article 226-4 du code pénal) et créé deux infractions : l’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel, punie de deux ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende (article 315-1), et le maintien sans droit ni titre dans un local d’habitation en violation d’une décision définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois, puni de 7 500 euros d’amende (article 315-2). Cette dernière infraction n’est pas applicable pendant la trêve hivernale, lorsque le juge de l’exécution est saisi d’une demande de délais, ni lorsque le logement appartient à un bailleur social ou à une personne morale de droit public.
Le Conseil constitutionnel a validé l’essentiel du texte, en censurant seulement la disposition relative à la responsabilité en cas de dommage résultant du défaut d’entretien d’un bâtiment en ruine et en assortissant d’une réserve d’interprétation la définition du domicile (déc. n° 2023-853 DC, 26 juillet 2023).
À l’inverse, le bailleur qui se fait justice lui-même s’expose à une peine délictuelle : forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans décision de justice ni concours de l’État, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, est un délit (article 226-4-2 du code pénal).
Une cause nouvelle de résiliation : le trafic de stupéfiants
C’est l’évolution la plus notable de 2025, et elle concerne aussi le parc privé. La loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 visant à sortir la France du piège du narcotrafic a étendu l’obligation de jouissance paisible du locataire aux abords du logement (article 7, b, de la loi du 6 juillet 1989) et créé un article 9-2 permettant au préfet d’enjoindre au bailleur de mettre en œuvre une procédure de résiliation du bail. En l’absence de réponse dans un délai d’un mois ou en cas de refus, le préfet a lui-même intérêt à agir devant le juge civil. Un dispositif parallèle vise le parc social (article L. 442-4-3 du code de la construction et de l’habitation).
Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif en circonscrivant sa portée aux comportements situés à proximité du logement et causant un trouble effectif (déc. n° 2025-885 DC, 12 juin 2025). Trois conditions cumulatives se dégagent : des faits en lien direct avec le trafic, un trouble grave ou répété à l’ordre public, et un manquement à l’obligation de jouissance paisible étendue aux abords.
Le refus du concours de la force publique désormais encadré
Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 a créé un chapitre dédié à la procédure d’indemnisation en cas de refus du concours de la force publique (articles R. 154-1 à R. 154-7 du code des procédures civiles d’exécution). Pour un bailleur parisien confronté à un refus préfectoral, c’est un outil concret : point de départ de la responsabilité de l’État clairement fixé, liste des préjudices indemnisables, voie transactionnelle, puis recours devant le tribunal administratif.
La réforme des CCAPEX applicable au 1er janvier 2027
Les décrets n° 2026-83 et n° 2026-84 du 12 février 2026 réorganisent la prévention des expulsions. Le premier redéfinit l’architecture territoriale des CCAPEX, avec une commission centrale par département, des commissions locales et des sous-commissions. Le second réécrit le traitement des impayés en matière d’aides personnelles au logement.
Le rôle décisionnaire de la CCAPEX en matière de maintien ou de suspension de l’aide n’est pas une création des décrets : il résulte de la loi du 27 juillet 2023, qui a substitué la commission aux organismes payeurs (article L. 824-2 du code de la construction et de l’habitation). Les décrets en fixent les modalités. L’essentiel entre en vigueur le 1er janvier 2027.
Deux changements retiendront l’attention des bailleurs. La notion d’impayé est redéfinie : l’impayé sera constitué soit lorsque, trois mois après un premier défaut de paiement, le ménage n’a toujours pas payé sa dépense de logement, quel qu’en soit le montant, soit lorsque le montant de l’impayé atteint 450 euros, seuil qui remplace celui de deux fois le montant mensuel du loyer et des charges. Et le maintien de l’aide demeure le principe, y compris après résiliation judiciaire du bail, la suspension ne pouvant résulter que d’une décision judiciaire d’expulsion passée en force de chose jugée constatant des troubles de jouissance, d’éléments établissant la capacité financière de l’allocataire, ou de l’un des cas de suspension automatique liés à la mauvaise foi.
Maîtriser les délais pour ne pas perdre la procédure
Le contentieux de l’expulsion se gagne ou se perd sur la forme au moins autant que sur le fond. Six semaines ou deux mois selon la date du bail, quarante-deux jours calculés à rebours et non prorogeables, deux mois de saisine préalable de la CCAPEX pour les bailleurs personnes morales, deux mois suspendus si le commandement de quitter les lieux n’a pas été dénoncé au préfet : chacun de ces délais est sanctionné, et chacune de ces sanctions coûte plusieurs mois et des loyers supplémentaires.
Pour le locataire, le calendrier offre autant de fenêtres de défense, à condition d’être saisies à temps et de ne pas reposer sur des réflexes juridiquement faux, comme la suspension unilatérale du loyer.
Maître David BAC, avocat en droit immobilier à Paris 16, intervient pour les bailleurs comme pour les locataires : audit de la régularité des actes, stratégie contentieuse, négociation d’un échéancier, demande de délais, action indemnitaire contre l’État en cas de refus du concours de la force publique.
Cabinet de Maître David BAC – 27 rue Nicolo, 75116 Paris – 06 12 26 46 09 – david@bacavocat.fr
Références juridiques
| Référence | Contenu |
| Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 24 | Clause résolutoire, commandement de payer, notification au préfet, délais de paiement |
| Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7-1 | Prescription triennale des actions dérivant du bail |
| Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 9-2 | Injonction préfectorale de résiliation, trafic de stupéfiants |
| Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 14-1 | Constat d’abandon du logement |
| Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 | Loi Kasbarian, protection des logements contre l’occupation illicite |
| Loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 | Résiliation du bail en cas de trafic de stupéfiants |
| Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, art. 201 | Loi ELAN, exclusion du sursis hivernal en cas de voie de fait |
| Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 | Loi ALUR, terme de la trêve hivernale au 31 mars |
| Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, art. 38 | Procédure administrative d’évacuation forcée |
| Art. L. 213-4-3 COJ | Compétence du juge des contentieux de la protection |
| Art. L. 411-1, L. 412-1 CPCE | Titre exécutoire, commandement de quitter les lieux, délai de deux mois |
| Art. L. 412-3, L. 412-4 CPCE | Délais pour quitter les lieux, de un mois à un an |
| Art. L. 412-5 CPCE | Information du préfet, suspension du délai de deux mois |
| Art. L. 412-6 à L. 412-8 CPCE | Trêve hivernale et exclusions |
| Art. L. 153-1, R. 153-1 CPCE | Concours de la force publique, silence valant refus |
| Décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 | Indemnisation du refus de concours, art. R. 154-1 à R. 154-7 CPCE |
| Décrets n° 2026-83 et n° 2026-84 du 12 février 2026 | CCAPEX et impayés d’aides au logement, en vigueur au 1er janvier 2027 |
| Art. 1219, 1343-5 C. civ. | Exception d’inexécution, délai de grâce de deux ans |
| Art. 489, 514, 514-3, 538 CPC | Exécution provisoire, arrêt de l’exécution, délai d’appel |
| Art. 226-4, 226-4-2, 315-1, 315-2 C. pén. | Violation de domicile, expulsion illégale, occupation frauduleuse, maintien illicite |
| Art. L. 115-3 CASF | Interdiction des coupures d’énergie du 1er novembre au 31 mars |
| Art. L. 824-2 CCH | Maintien des aides au logement, compétence de la CCAPEX |
| Cass., avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002 | Délai de six semaines inapplicable aux baux en cours |
| Cass. 3e civ., avis, 6 novembre 2025, n° 25-70.018 | Computation du délai de six semaines, 42 jours à rebours, sans prorogation |
| Cass. 2e civ., 4 juillet 2007, n° 05-15.382 | Astreinte pouvant courir pendant la trêve hivernale |
| Cons. const., déc. n° 2023-853 DC, 26 juillet 2023 | Loi Kasbarian, censure partielle et réserve d’interprétation |
| Cons. const., déc. n° 2023-1038 QPC, 24 mars 2023 | Article 38 loi DALO, réserve d’interprétation |
| Cons. const., déc. n° 2025-885 DC, 12 juin 2025 | Loi narcotrafic, portée de la résiliation |
