Vous vendez un appartement ou un immeuble à Paris, ou vous êtes sur le point d’en acquérir un, et le notaire vous indique que la vente est soumise au droit de préemption urbain. La Ville peut-elle réellement se substituer à l’acquéreur ? À quel prix ? Dans quels délais ? Et que faire si elle propose un prix inférieur à celui convenu ?
Le droit de préemption urbain est l’un des principaux outils de la politique foncière parisienne, en particulier pour la production de logements sociaux.
Sa procédure est enfermée dans des délais brefs, dont certains jouent contre celui qui les laisse expirer : le silence de la collectivité pendant deux mois vaut renonciation à préempter, mais le silence du vendeur face à une offre à prix réduit vaut, lui aussi, renonciation… à vendre. Connaître ces règles permet d’anticiper le calendrier de la vente, de défendre le prix et, le cas échéant, de contester une décision irrégulière.
Maître David BAC, avocat au Barreau de Paris, intervient en droit immobilier auprès des vendeurs et des acquéreurs confrontés au droit de préemption à Paris et en Île-de-France. Cet article présente la procédure, les délais impératifs et les recours disponibles.
L’essentiel en bref
- La collectivité dispose de deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) pour se prononcer ; son silence vaut renonciation.
- Si elle propose un prix inférieur, le vendeur a deux mois pour accepter, maintenir son prix ou renoncer à vendre ; son silence vaut renonciation à la vente.
- À défaut d’accord, le prix est fixé par le juge de l’expropriation.
- La décision de préemption peut être contestée devant le tribunal administratif dans les deux mois ; en référé, l’urgence est en principe présumée au profit de l’acquéreur évincé.
- Le nom de l’acquéreur doit figurer dans la DIA : c’est la condition de ses droits si la préemption est annulée après la vente.
Qu'est-ce que le droit de préemption urbain et quand s'applique-t-il ?
Définition et finalités
Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité publique d’acquérir en priorité un bien mis en vente, en se substituant à l’acquéreur choisi par le vendeur. Il est régi par les articles L.210-1 et L.211-1 et suivants du Code de l’urbanisme, sa mise en œuvre obéissant aux articles L.213-1 et suivants et R.213-1 et suivants du même code.
Ce droit n’est pas discrétionnaire. Il ne peut être exercé que dans l’intérêt général, en vue de réaliser des actions ou opérations d’aménagement répondant aux objets définis à l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme (notamment la mise en œuvre d’une politique locale de l’habitat, la réalisation de logements sociaux ou d’équipements collectifs, le renouvellement urbain, la sauvegarde du patrimoine bâti), ou pour constituer des réserves foncières en vue de telles opérations (article L.210-1).
DPU simple et DPU renforcé : quels biens sont concernés ?
Le DPU dit « simple » s’applique, en principe, à toute aliénation à titre onéreux d’un immeuble, bâti ou non bâti, situé dans son périmètre (article L.213-1). L’article L.211-4 du Code de l’urbanisme en exclut toutefois quatre catégories d’opérations :
- la vente d’un lot de copropriété constitué d’un local à usage d’habitation ou professionnel, et de ses locaux accessoires, dans un bâtiment soumis au statut de la copropriété depuis dix ans au moins ;
- la cession de parts ou d’actions de sociétés d’attribution ;
- la vente d’un immeuble bâti pendant les quatre années qui suivent son achèvement ;
- la cession de la majorité des parts d’une société civile immobilière dont le patrimoine est constitué d’une unité foncière soumise au droit de préemption, les SCI constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus restant hors champ.
Par une délibération motivée, la collectivité peut étendre son droit à ces opérations sur tout ou partie de son territoire : c’est le droit de préemption urbain « renforcé » (DPUR), prévu par le dernier alinéa de l’article L.211-4.
Conséquence pratique : la vente d’un appartement situé dans une copropriété ancienne n’est soumise à la préemption que si la parcelle figure dans un périmètre de DPUR. En revanche, la vente d’un immeuble entier, d’un local commercial ou d’un lot dépendant d’une copropriété de moins de dix ans relève, en principe, du DPU simple.
Qui exerce le droit de préemption à Paris et en Île-de-France ?
À Paris, le DPU a été institué sur les zones urbaines du Plan local d’urbanisme et sur les périmètres des plans de sauvegarde et de mise en valeur. Il est exercé par la Ville de Paris, qui peut le déléguer, notamment à des bailleurs sociaux ou à des sociétés d’économie mixte (article L.213-3). Des périmètres de DPUR, délimités parcelle par parcelle par des délibérations successives du Conseil de Paris, sont annexés au PLU.
En petite couronne, la compétence relève en principe des établissements publics territoriaux, compétents en matière de plan local d’urbanisme, qui la délèguent fréquemment aux communes ; la Métropole du Grand Paris est titulaire du droit de préemption dans les périmètres de ses opérations d’aménagement d’intérêt métropolitain. Dans les communes ayant fait l’objet d’un constat de carence au regard de leurs obligations de production de logements sociaux, le préfet peut exercer le droit de préemption (article L.210-1).
Comment savoir si votre bien est concerné ?
Seule une vérification à l’adresse exacte permet de répondre. Le notaire y procède en consultant les documents d’urbanisme (note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme). Pour Paris, la liste des parcelles soumises au DPUR figure en annexe du PLU ; la Ville en diffuse une version en données ouvertes, mise à jour des dernières délibérations modificatives du Conseil de Paris (7 octobre 2025), mais qui n’a qu’une valeur informative : seul le PLU opposable fait foi.
Attention : l’état des risques annexé à l’avant-contrat ne renseigne pas sur le droit de préemption. Il porte sur les risques naturels, miniers et technologiques et sur la pollution des sols.
Le cas particulier des commerces : la préemption commerciale du Quartier latin
Distinct du DPU, un droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux (article L.214-1 du Code de l’urbanisme) s’applique à Paris depuis le 7 août 2024, dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité délimité par la délibération du Conseil de Paris n° 2024 DAE 26 des 6 au 9 février 2024, destiné notamment à préserver les commerces culturels et les librairies du Quartier latin. Il porte sur la cession du fonds ou du bail, non sur celle des murs, qui relève du DPU. Selon les informations publiées par la Ville, il n’existe pas de droit de préemption commercial sur le reste du territoire parisien.
Comment se déroule la procédure, de la DIA à la décision ?
La déclaration d'intention d'aliéner, formalité prescrite à peine de nullité
Toute aliénation soumise au droit de préemption est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable du propriétaire adressée à la mairie de la commune où se trouve le bien : la déclaration d’intention d’aliéner (article L.213-2 du Code de l’urbanisme). En pratique, le notaire du vendeur l’établit et la dépose pour le compte de son client, après la signature de l’avant-contrat et avant celle de l’acte authentique.
La DIA indique obligatoirement le prix et les conditions de l’aliénation projetée. Deux points méritent une attention particulière :
- l’identité de l’acquéreur pressenti doit y figurer : si la préemption est annulée après la vente, l’acquéreur évincé ne peut se voir proposer le bien que si son nom était inscrit dans la DIA (article L.213-11-1) ;
- la DIA engage le vendeur : si le prix ou les conditions de la vente sont modifiés après son dépôt, notamment à la baisse, une nouvelle déclaration doit en principe être déposée, faute de quoi la vente encourt la nullité.
L’action en nullité d’une vente conclue sans déclaration régulière se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété (article L.213-2).
Un délai de deux mois, qui peut être suspendu
À compter de la réception de la DIA, le titulaire du droit de préemption dispose de deux mois pour se prononcer ; son silence pendant ce délai vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption (article L.213-2).
Ce délai est suspendu lorsque la collectivité adresse au propriétaire une demande unique de communication de documents, dont la liste est fixée limitativement (article R.213-7), ou une demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents, du refus de la visite ou de la visite elle-même ; si le délai restant est alors inférieur à un mois, la collectivité dispose d’un mois pour décider.
Le délai s’apprécie strictement. La décision de préemption doit non seulement être prise, mais aussi être reçue par le propriétaire ou son mandataire avant son expiration, cette réception constituant une condition de légalité de la décision (CE, 10 mai 2017, Société ABH Investissements, n° 398736) ; la jurisprudence exige en outre que la décision d’une collectivité territoriale ait été transmise au représentant de l’État dans le même délai. Inversement, une fois qu’elle a renoncé, expressément ou par son silence, la collectivité est dessaisie et ne peut plus revenir sur sa décision (CE, 7 novembre 2025, n° 500233).
Les trois issues possibles
Première issue : la renonciation. La collectivité renonce expressément ou laisse expirer le délai. Le vendeur peut alors conclure la vente avec son acquéreur, au prix et aux conditions figurant dans la DIA. S’il ne la réalise pas par acte authentique dans les trois ans, il doit déposer une nouvelle déclaration (article L.213-8).
Deuxième issue : l’acquisition au prix de la DIA. La collectivité accepte le prix et les conditions du vendeur et se substitue à l’acquéreur. L’acte authentique doit être dressé dans les trois mois de l’accord (article R.213-12) et le prix payé ou, en cas d’obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois (article L.213-14). Faute de paiement ou de consignation dans ce délai, le vendeur retrouve la libre disposition de son bien. Le transfert de propriété n’intervient qu’à la plus tardive des deux dates du paiement et de l’acte authentique.
Troisième issue : l’offre d’acquérir à un prix inférieur. La collectivité déclare vouloir acquérir, mais à un prix inférieur à celui de la DIA (article R.213-8). Cette hypothèse ouvre une phase de négociation et, le cas échéant, de contentieux.
Que faire si la Ville propose un prix inférieur ?
Trois options, et un piège : le silence
À compter de la réception de l’offre, le vendeur dispose de deux mois pour notifier sa réponse au titulaire du droit de préemption (article R.213-10 du Code de l’urbanisme). Il peut :
- accepter le prix proposé, la vente étant alors conclue à ce prix ;
- maintenir le prix figurant dans la DIA et accepter que le prix soit fixé par le juge de l’expropriation ;
- renoncer à vendre et conserver son bien.
Le silence du vendeur pendant ces deux mois vaut renonciation à aliéner (article R.213-10). Le vendeur qui n’a pas répondu à temps perd donc la vente, y compris celle qu’il avait négociée avec son acquéreur.
Le Conseil d’État a admis qu’un recours gracieux contestant le prix proposé puisse être regardé comme valant maintien du prix de la DIA et acceptation de sa fixation judiciaire (CE, 28 octobre 2025, SCI Dragon 1 et SCI Caroline, n° 499290). Cette souplesse ne doit pas inciter à l’approximation : la réponse doit être écrite, expresse, dépourvue d’ambiguïté et adressée dans le délai par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Accepter précipitamment un prix inférieur est rarement opportun. L’analyse des transactions comparables, de l’état du bien et de la motivation réelle de la préemption permet d’apprécier les chances d’obtenir du juge un prix plus proche de celui convenu. Cette analyse doit être menée rapidement, compte tenu du délai de deux mois.
La fixation du prix par le juge de l'expropriation
Si le vendeur maintient son prix, le titulaire du droit de préemption doit, s’il ne renonce pas, saisir le juge de l’expropriation dans les 15 jours de la réception de la réponse du vendeur ; à défaut, il est réputé avoir renoncé (article R.213-11). À Paris, le juge de l’expropriation siège au tribunal judiciaire de Paris.
Le juge une fois saisi, la collectivité doit consigner une somme égale à 15 % de l’évaluation du bien faite par l’administration des finances publiques (service du Domaine) et notifier une copie du justificatif de la consignation au propriétaire et au greffe dans les trois mois de la saisine ; à défaut, elle est réputée avoir renoncé à l’acquisition (article L.213-4-1). Le vendeur a tout intérêt à surveiller le respect de ce délai.
Le prix est fixé selon les règles applicables en matière d’expropriation (article L.213-4). Le bien est estimé à la date de la décision de première instance (article L.322-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique), son usage effectif étant apprécié à une date de référence déterminée par l’article L.213-4. Le juge procède essentiellement par comparaison avec des transactions portant sur des biens similaires, après avoir en principe visité les lieux et recueilli les conclusions du commissaire du gouvernement, représentant de l’administration des finances publiques. Le prix ainsi fixé est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de l’indemnité de réemploi.
Le jugement peut être frappé d’appel devant la chambre de l’expropriation de la Cour d’appel, dans le délai d’un mois à compter de sa notification.
Après le jugement : accepter ou renoncer, mais ne pas se taire
Pendant un délai de deux mois après que la décision fixant le prix est devenue définitive, chacune des parties peut accepter le prix fixé ou renoncer à la mutation (article L.213-7). Or, le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et emporte transfert de propriété au profit du titulaire du droit de préemption à l’issue du délai.
Le vendeur qui estime le prix judiciaire insuffisant doit donc notifier expressément sa renonciation dans le délai : à défaut, il est réputé avoir vendu à ce prix. Si c’est la collectivité qui renonce, le vendeur retrouve la libre disposition de son bien dans les conditions fixées par l’article L.213-8.
Comment contester une décision de préemption ?
Les conditions de légalité de la décision
Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé (article L.210-1). Selon le Conseil d’État, la collectivité doit justifier, à la date de sa décision, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets de l’article L.300-1, alors même que ses caractéristiques précises n’auraient pas encore été définies, et la décision doit faire apparaître la nature de ce projet (CE, 7 mars 2008, Commune de Meung-sur-Loire, n° 288371). Le juge vérifie en outre que la préemption répond à un intérêt général suffisant, eu égard notamment aux caractéristiques du bien et au coût prévisible de l’opération (CE, 6 juin 2012, Société RD Machines Outils, n° 342328).
Lorsque la commune a adopté une délibération définissant le cadre des actions destinées à mettre en œuvre son programme local de l’habitat, la décision de préemption peut se borner à y faire référence, sauf lorsqu’elle porte sur un bien relevant du DPUR (article L.210-1). Pour un lot de copropriété ancienne ou des parts de SCI, la collectivité ne peut donc se contenter de ce renvoi.
Sont également contrôlés la compétence de l’auteur de la décision et la régularité des délégations, le respect du délai de deux mois, la consultation préalable du service du Domaine et l’absence de détournement de pouvoir, notamment lorsque la préemption n’a d’autre but que de faire échec à une vente.
Le recours pour excès de pouvoir
Le vendeur comme l’acquéreur évincé ont intérêt à agir contre la décision de préemption. Le recours doit être formé devant le tribunal administratif territorialement compétent (Paris pour les décisions de la Ville de Paris ; Cergy-Pontoise pour les Hauts-de-Seine ; Montreuil pour la Seine-Saint-Denis ; Melun pour le Val-de-Marne ; Versailles pour les Yvelines), dans le délai de deux mois à compter de la notification de la décision. Un recours gracieux formé dans ce délai le proroge.
Si la décision notifiée ne mentionne pas les voies et délais de recours, le délai de deux mois n’est pas opposable, mais le recours doit en principe être exercé dans un délai raisonnable, fixé à un an par le Conseil d’État (CE, Ass., 13 juillet 2016, n° 387763).
Le recours n’est pas suspensif : la collectivité peut, en principe, poursuivre l’acquisition pendant l’instance.
Le référé-suspension, arme décisive de l'acquéreur évincé
Pour éviter que l’acquisition par la collectivité ne soit menée à son terme pendant l’instance, le recours au fond peut être assorti d’une demande de suspension (article L.521-1 du Code de justice administrative), qui suppose une situation d’urgence et un doute sérieux sur la légalité de la décision.
Pour l’acquéreur évincé, eu égard à l’objet et aux effets d’une décision de préemption, la condition d’urgence est en principe regardée comme remplie. Cette présomption tombe toutefois lorsque le vendeur a renoncé à vendre : l’acquéreur doit alors justifier de circonstances particulières (CE, 29 juin 2020, SCI Eaux douces, n° 435502).
Que se passe-t-il si la préemption est annulée ?
Si l’annulation intervient avant le transfert de propriété, la collectivité ne peut plus acquérir le bien. Le sort de la vente initiale dépend alors des stipulations de l’avant-contrat (condition suspensive, date limite de réalisation) et de la volonté des parties, d’où l’importance de la rédaction de la promesse.
Si l’annulation intervient après le transfert de propriété, la collectivité doit proposer l’acquisition du bien en priorité aux anciens propriétaires, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié, les conditions de la transaction à laquelle la préemption a fait obstacle, ce prix étant fixé à défaut d’accord par le juge de l’expropriation (article L.213-11-1). Si les anciens propriétaires renoncent, la collectivité doit proposer l’acquisition à l’acquéreur évincé, à condition que son nom ait figuré dans la DIA. La méconnaissance de ces obligations ouvre une action en dommages et intérêts devant le juge judiciaire.
L'indemnisation du préjudice
Une décision de préemption illégale constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la collectivité. Le vendeur ou l’acquéreur évincé peut obtenir réparation des préjudices directs et certains qui en résultent, tels que les frais exposés en pure perte ou la perte d’une chance sérieuse, à la condition d’en rapporter la preuve.
Conseils pratiques pour sécuriser votre vente ou votre acquisition
Avant de signer l'avant-contrat
- Faites vérifier la situation du bien au regard du DPU et, à Paris, du DPUR, à l’adresse exacte.
- Prévoyez une condition suspensive de non-exercice du droit de préemption rédigée avec précision : elle doit régler le cas d’une offre à un prix inférieur, celui d’une préemption ultérieurement annulée et le sort du dépôt de garantie.
- Veillez à ce que l’identité de l’acquéreur figure dans la DIA.
- Intégrez au calendrier de la vente le délai de deux mois et ses éventuelles suspensions.
Pendant l'instruction de la DIA
- Répondez sans délai aux demandes de documents ou de visite : le délai de la collectivité est suspendu tant que vous n’y avez pas donné suite.
- Conservez la preuve de la date de réception de la DIA en mairie et de chaque notification : les délais courent à compter de la réception, et la date de réception de la décision de préemption peut en déterminer la légalité.
Dès réception d'une décision de préemption
- Notez immédiatement les deux délais qui courent en parallèle : deux mois pour répondre à une offre à prix inférieur, deux mois pour former un recours contentieux.
- Faites examiner sans attendre la motivation de la décision, la compétence de son auteur et la date de sa réception.
- Si vous êtes l’acquéreur évincé, envisagez rapidement un référé-suspension.
La procédure de préemption combine droit administratif (légalité de la décision, référé, responsabilité) et droit judiciaire (fixation du prix, rétrocession, contrat de vente). L’assistance d’un avocat permet de sécuriser chacune de ces étapes, dans des délais qui ne laissent guère de place à l’improvisation.
Questions fréquentes sur le droit de préemption à Paris
La Ville de Paris peut-elle préempter mon appartement ?
Uniquement si la vente entre dans le champ du droit de préemption applicable à l’adresse. La vente d’un lot d’habitation dans une copropriété de plus de dix ans n’y est soumise que si la parcelle relève du DPUR.
Combien de temps la collectivité a-t-elle pour se prononcer ?
Deux mois à compter de la réception de la DIA, délai suspendu en cas de demande de documents ou de visite. Son silence vaut renonciation.
Puis-je refuser le prix proposé par la Ville ?
Oui. Vous pouvez maintenir votre prix et laisser le juge de l’expropriation le fixer, ou renoncer à vendre. Vous devez toutefois répondre par écrit dans les deux mois : votre silence vaut renonciation à la vente.
L'acquéreur évincé peut-il contester la préemption ?
Oui, par un recours pour excès de pouvoir formé dans les deux mois, utilement assorti d’un référé-suspension, pour lequel l’urgence est en principe présumée.
Que se passe-t-il si la préemption est annulée après la vente ?
La collectivité doit proposer le bien à l’ancien propriétaire puis, s’il renonce, à l’acquéreur évincé dont le nom figurait dans la DIA.
Un avocat à vos côtés à Paris et en Île-de-France
Votre vente est soumise au droit de préemption ? La Ville propose un prix inférieur ? Vous souhaitez contester une décision de préemption en qualité de vendeur ou d’acquéreur évincé ?
Maître David BAC, avocat au Barreau de Paris, intervient en droit immobilier à chaque étape de la procédure : analyse de l’avant-contrat et de la DIA, réponse à l’offre de la collectivité, procédure devant le juge de l’expropriation, recours et référé devant le tribunal administratif. Son cabinet, situé 27 rue Nicolo dans le 16e arrondissement de Paris, accompagne propriétaires et investisseurs à Paris et en Île-de-France, notamment à Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Versailles et Saint-Germain-en-Laye.
Contact : 06 12 26 46 09 – david@bacavocat.fr
Le présent article, à jour au 2 octobre 2026, a une vocation d’information générale. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne saurait dispenser d’une analyse de votre situation particulière.
Références légales et jurisprudentielles
Textes
- Code de l’urbanisme : articles L.210-1 (objet et motivation de la préemption), L.211-1 et L.211-4 (institution du DPU, DPU renforcé), L.213-1 (aliénations soumises à préemption), L.213-2 (DIA, délai de deux mois, nullité), L.213-3 (délégation), L.213-4 et L.213-4-1 (fixation judiciaire du prix, consignation), L.213-7 et L.213-8 (suites de la fixation du prix, renonciation), L.213-11-1 (proposition d’acquisition après annulation), L.213-14 (paiement et transfert de propriété), L.214-1 (préemption commerciale).
- Code de l’urbanisme : articles R.213-7 (suspension du délai), R.213-8, R.213-10 et R.213-11 (offre à un autre prix, réponse du vendeur, saisine du juge), R.213-12 (acte authentique).
- Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : articles L.322-1 et L.322-2.
- Code de justice administrative : article L.521-1.
- Délibération du Conseil de Paris n° 2024 DAE 26 des 6 au 9 février 2024 (périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité).
- Annexe du PLU de Paris relative au droit de préemption urbain renforcé (données mises à jour des délibérations du Conseil de Paris du 7 octobre 2025).
Jurisprudence
- CE, 7 mars 2008, Commune de Meung-sur-Loire, n° 288371 (réalité du projet).
- CE, 6 juin 2012, Société RD Machines Outils, n° 342328 (intérêt général suffisant).
- CE, Ass., 13 juillet 2016, n° 387763 (délai raisonnable de recours).
- CE, 10 mai 2017, Société ABH Investissements, n° 398736 (réception de la décision dans le délai).
- CE, 29 juin 2020, SCI Eaux douces, n° 435502 (urgence et acquéreur évincé).
- CE, 28 octobre 2025, SCI Dragon 1 et SCI Caroline, n° 499290 (réponse du vendeur à l’offre à prix réduit).
- CE, 7 novembre 2025, n° 500233 (dessaisissement après renonciation).
